Portfolion hajauttaminen ja kiinteistöyhtiöiden operatiiviset tulokset

In a world of economic uncertainty, risk-averse investors looking to diversify their portfolios increasingly gravitate towards real estate as a viable alternative asset class. Real estate is used by investors to achieve not only inter-asset diversification benefits from its inclusion in a mixed-asset portfolio, but also intra-asset diversification benefits from the regional and property type spread of the real estate assets themselves. The well-known special characteristics of real estate as an asset class, however, make investing in it uniquely challenging. As real estate has garnered increasing popularity, many investors have consequently attempted to circumvent these challenges through indirect investment vehicles such as real estate investment trusts (REITs) and real estate operating companies (REOCs). Using these vehicles to reach diversification benefits, however, implies accepting two assumptions that are yet to be unconditionally shown to be true: firstly, that diversification can benefit the performance of real estate portfolios and, secondly, that these theoretical benefits can be sufficiently captured by real estate operating companies. The aim of this thesis was to extend the understanding of real estate portfolio diversification in general and its effect on the performance of real estate operating companies in particular. First, a theoretical framework of the topic of real estate portfolio diversification was established through an extensive literature review. Second, time series data covering 111 European listed real estate operating companies from the years 2001-2015 was examined using linear regression analysis, to establish a relationship between portfolio diversification and company performance. Diversification dimensions included in the analysis were property type, country and distance from city centre. Two differently calculated versions of diversification variables were also tested, to determine whether diversification effects were binary or linear in nature during the analysis period. While the previous research findings covered in the literature review focused heavily on the UK and the US experiences over the past three decades, the focus on the experiences of European companies offered the opportunity to contrast and compare the findings from these different geographic entities. The results of this thesis support the widely-accepted notion that real estate portfolio diversification significantly influences performance both on portfolio level and on company level. Based on the results obtained, the effect of diversification has generally been continuous rather than binary in nature. Of the three diversification dimensions included in the analysis diversification by country was found to be the most influential, and increasing the degree of international diversification was related to decreasing profitability. However, different dimensions of diversification had different effects on performance, and thus the results indicate that diversification strategies need to be carefully thought out for them to have the desired effect on company performance.Nykyisinä taloudellisen epävarmuuden hallitsemina aikoina riskejä karttavat sijoittajat osoittavat kasvavaa kiinnostusta kiinteistöjä kohtaan etsiessään keinoja hajauttaa portfolioitaan. Kiinteistösijoituksilla pyritään saavuttamaan sekä niitä hajautusetuja, joita voidaan saavuttaa portfolion hajauttamisella erilaisten sijoituskohteiden kesken, että niitä hajautusetuja, joita voidaan saavuttaa itse kiinteistöportfolion hajauttamisella maantieteellisesti ja kiinteistötyyppien kesken. Kiinteistöjen erityispiirteet sijoituskohteena tekevät kuitenkin niihin sijoittamisesta poikkeuksellisen haastavaa. Kiinteistöjen lisätessä suosioitaan monet sijoittajat ovatkin pyrkineet vähentämään näitä haasteita epäsuorien sijoitusvälineiden kuten kiinteistösijoitusrahastojen (REIT) ja kiinteistösijoitusyhtiöiden (REOC) avulla. Epäsuorien sijoitusten käyttäminen hajautusetujen saavuttamiseksi perustuu kuitenkin kahteen olettamukseen, joiden oikeellisuutta ei ole täysin aukottomasti todistettu: ensinnäkin, että hajauttaminen edistää kiinteistöportfolioiden suorituskykyä ja toiseksi, että kiinteistösijoitusyhtiöt kykenevät hyödyntämään näitä teoreettisia hajautushyötyjä. Tämän työn tavoite oli lisätä kiinteistöportfolioiden hajauttamiseen liittyvää ymmärrystä yleisesti, sekä erityisesti selvittää hajautuksen vaikutusta kiinteistösijoitusyhtiöiden tuloksiin. Laajan kirjallisuuskatsauksen avulla luotiin ensin teoreettinen viitekehys kiinteistöportfolioiden hajauttamiselle. Portfolion hajauttamisen ja kiinteistösijoitusyhtiöiden tulosten välistä suhdetta selvitettiin sitten tutkimalla 111 eurooppalaista kiinteistösijoitusyhtiötä kattavaa aikasarjaa vuosilta 2001-2015 lineaarisen regressioanalyysin keinoin. Analyysiin sisälletyt hajauttamistavat olivat kiinteistötyyppi, maa ja etäisyys keskustasta. Lisäksi analyysissä testattiin kahta eri tavoin laskettua hajautusmuuttujaa sen selvittämiseksi, olivatko hajautusvaikutukset luonteeltaan binäärisiä vai jatkuvia tarkastelujakson aikana. Koska kirjallisuuskatsauksessa kuvatut aiemmat tutkimukset perustuivat pitkälti kokemuksiin Englannin ja Yhdysvaltojen markkinoilla viimeisen 30 vuoden aikana, empiirisen osion keskittyminen eurooppalaisiin yhtiöihin mahdollisti vertailun näiden eri alueiden tulosten välillä. Tämän työn tulokset tukevat sitä laajalti hyväksyttyä näkemystä, että kiinteistöportfolion hajauttamisella on merkittävä vaikutus tuloksiin sekä portfolion että yhtiön tasolla. Työssä saatujen tulosten mukaan hajauttamisen vaikutus oli ennemmin jatkuva kuin binäärinen tarkastelujakson aikana. Kolmesta analysoidusta hajautustavasta maiden välinen hajauttaminen oli merkittävin, ja kansainvälisen hajautuksen lisääminen oli yhteydessä laskevaan tuottavuuteen. Eri hajauttamistavat vaikuttivat kiinteistösijoitusyhtiöiden tuloksiin kuitenkin eri tavoin ja näin ollen työn tulokset osoittavat, että hajautusstrategioiden tulee olla tarkkaan suunniteltuja, jotta niillä voidaan saavuttaa halutut vaikutukset