Kiinteistösijoitussalkku - tuloksen analysointi ja kannustinjärjestelmät

Globalization of the real estate business requires more from the players in the real estate industry. The strengthening competition in the Finnish real estate market has resulted in an increasing need for effective real estate asset management contracts and success fee modelling. The requirements for effectiveness have been caused partly by foreign investors, who require effective, comparative and transparent contracts and fee models in specified forms. The Finnish real estate investment market is also getting more professional and its players are specifying targets for real estate asset managers. By developing more effective management contracts and fee structures asset managers are trying to make real estate investments a comparable investment form to other investment vehicles. Published research covering real estate success fee models and fee structures is widely missing in Finland and also abroad. This transparency problem in management contracts is obvious. The main purpose of this research is to find out possibilities for profitability increase by using success fee models instead of fixed fee structures. One purpose is also to find out the main principles behind return measurement in real estate investment environment. The empirical study of this research aims to find out what kind of real estate asset management contracts exists and what are investors' opinions of success fee models and experiences in using them. With the help of this information the purpose is to develop and improve the existing success fee models and their functional basis. This research introduces different success fee models and discusses their strengths and weaknesses instead of presenting complete models. Essential for the effective use of a success fee model is to understand the strengths and weaknesses of each model, while in every situation where the models are used the requirements and goals for the model need to be considered separately. The empirical study of this research shows that there exists a very strong interest towards success fee models regardless of the type of the investor. Many of the investors are at the moment considering success fee models while some of them are already actively using them either as internal success fee models or as success fee models that are prepared for external asset management. The research shows that investors are waiting for more pilots in using success fee models and that they need assistance in determining the appropriate success fee model. The general attitude towards success fee models is mainly open minded and positive. The research shows that a success fee model always has to be tailored for each investor's and their interest group's special needs in order to maximize the effect of the success fee model.Kiinteistösijoitussalkun tulokselle on viimeaikoina kohdistunut aikaisempaa enemmän tehokkuusvaatimuksia. Tämä vaikuttaa kiinteistösijoitustoiminnan jatkuva ammattimaistuminen Suomessa. Kansainväliset sijoittajat ovat löytäneet Suomen kiinteistösijoitusmarkkinat ja vaativat tehokasta ja totutun määrämuodon täyttävää, läpinäkyvää ja vertailtavaa salkunhallintapalvelua. Samalla kotimaisilla markkinoilla yhä useampi kiinteistönomistaja on ammattimainen kiinteistösijoittaja, eikä pakollisen kiinteistöomaisuuden haltija. Kiinteistösijoitusten vertailtavuus muihin sijoitusmuotoihin asettaa omat vaatimukset myös tuloksen esittämiselle. Näihin haasteisiin pyritään vastaamaan kehittyvien salkunhallintasopimusten avulla, joista esimerkkinä ovat kannustinpalkkiosopimukset. Tutkimusta olemassa olevista sopimus- ja palkkiomalleista niin Suomessa kuin ulkomaillakin on tehty ja julkaistu hämmästyttävän vähän. Läpinäkyvyysongelma sopimusrakenteiden kohdalla on ilmeinen myös Suomen ulkopuolella. Tutkimuksen päätavoitteena on selvittää. salkunhallintapalveluiden kannattavuuden parantamisen mahdollisuudet kannustinpalkkiomallien avulla, sekä perehtyä tuloksen mittaamisen lainalaisuuksiin kiinteistösijoitustoiminnalle ominaisessa toimintaympäristössä. Tässä tutkimuksessa kartoitetaan pääasiassa empiirisen tutkimuksen keinoin tämänhetkinen kiinteistösalkunhallintasopimusten tila ja selvitetään kiinteistöalan sijoitusasiantuntijoiden näkemyksiä ja kokemuksia kannustinpalkkiomallien osalta. Tarkoitus on tämän tiedon valossa esitellä ja kehittää tiedossa olevia kannustinpalkkiomalleja ja niiden toiminnan edellytyksiä ja perusteita. Tutkimus esittelee erilaisia kannustinpalkkiomalleja ja perehtyy niiden vahvuuksien ja heikkouksien kartoittamiseen, valmiiden ratkaisumallien tarjoilemisen sijasta. Oleellista mallien jatkohyödyntämisen kannalta on tiedostaa kunkin mallin vahvuudet ja mahdolliset heikkoudet, sillä jokaisessa mallin toimintaympäristössä tulee sille asetetut tarpeet ja tavoitteet punnita erikseen. Empiiriset tutkimustulokset osoittavat, että kiinnostus kannustinpalkkiomalleja kohtaan on huomattavaa kaikilla kiinteistösijoittajatahoilla. Mallien käyttöä pohditaan parhaillaan useiden kiinteistösijoittajien toimesta ja osalla kannustinmalleja on jo käytössä, joko sisäisinä kannustinjärjestelminä tai ostettujen palveluiden yhteydessä. Ostettujen palveluiden osalta kaivattiin selvästi lisää pilotteja ja apua juuri sopivan mallin löytämiseen. Suhtautuminen kannustinpalkkiomalleihin oli pääsääntöisesti myönteistä. Tutkimus osoittaa, että kannustinpalkkio tulee aina rakentaa/räätälöidä kunkin sijoittajan ja hänen sidosryhmien tarpeisiin sopivaksi, jotta kannustinvaikutus saataisiin mahdollisimman tehokkaaksi