Kiinteistöportfolioiden arviointi

As a research theme valuation of real estate portfolios is important due to the increased amount of foreign real estate investors and the implementation of IFRS-standards. Even though the amount of real estate investments have been lower in recent years, the following of current real estate portfolios is important. This study is about the valuation of real estate portfolios. With the examination of concepts used in single property valuation is tried to clarify how to valuate a real estate portfolio. Also possible differences between the single property valuation and portfolio valuation is tried to examine. The possible model of real estate portfolio valuation and also bases for the constructing discount or premium for the value of the real estate portfolio is tried to find out. In relation to this, the risks of real estates and Modem Portfolio Theory are analyzed. From the bases of single property risks a table and summary of real estate portfolio risks are created. With the diversification of risks is possible to justify the portfolio premium. In this thesis a conclusion can be made that with the diversification of the real estates of the portfolio, the risk of the whole portfolio is possible to diminish and create a more productive and less risky investment than the separate real estates are. Finally this thesis addresses the need of the improvement of the guidance's related to the valuation of real estate portfolios. There were no clear guidance's for calculating or explaining the discount or premium of the real estate property. On the other hand the international standards have been taken widely into use in all larger Finnish real estate valuation companies.Tutkimusaiheena portfolioarviointi on tärkeää, koska portfolioarviot ovat yleistyneet Suomessakin kiinteistömarkkinoille tulleiden ulkomaisten sijoittajien sekä uusien IFRS-standardien myötä. Vaikka lähivuosina sijoitustoiminta on ollut hiljaisempaa, tulee nykyistenkin portfolioiden kehitystä edelleen seurata. Tämä tutkimus käsittelee kiinteistöportfolioiden arviointia. Yksittäisen kiinteistön arviointiin liittyvien käsitteiden tarkastelulla selvitetään, miten kiinteistöportfoliota arvioidaan, ja mitä mahdollisia eroja arvioinneissa on. Tutkimuksessa pyritään löytämään tarkastelumallia kiinteistöportfolion arviointiin, sekä kiinteistöportfolion tukkualennuksen tai - ylennyksen eli preemion muodostamiseen ja perustelemiseen. Tähän liittyen tutkitaan sekä kiinteistöjen eri riskejä, että modernia portfolioteoriaa. Yksittäisten kiinteistöjen riskien tarkastelun pohjalta luodaan taulukko ja yhteenveto kiinteistöportfolion riskien tarkastelusta. Riskien hajauttamisella voidaan perustella portfoliopreemio. Tutkimuksessa voidaan tehdä johtopäätös, että hajauttamalla kiinteistöportfolion yksittäisiä kohteita, voidaan portfolion riskiä pienentää, ja näin ollen saada kiinteistöportfoliosta tuottoisampi ja turvallisempi sijoituskohde kuin yksittäisistä kiinteistöistä. Tutkimuksessa ilmeni tarve kehittää nykyisiä arviointitapoja, sillä kiinteistöportfolion tukkualennuksen tai preemion muodostamiseen ja perustelemiseen ei ollut valmista selkeää ohjeistusta eikä käytäntöä. Yhteenvetona tämä tutkimus osoittaa, että on olemassa tarvetta kehittää kiinteistöportfolioiden arviointiin liittyviä käytäntöjä. Toisaalta kansainväliset standardit on otettu laajasti käytäntöön kaikissa suurissa suomalaisissa kiinteistöarviointiyrityksissä