Kokemukset pääomaehtoisista rahoitusmuodoista Suomen kiinteistömarkkinoilla 2000-luvun finanssikriisin jälkeen

The financial crisis of the 2000's shook the worldwide economy and left its traces in the real estate market in different countries including Finland. The supply of the financing and their conditions has formed into the biggest problem. The effects of the financial crisis have also been seen in an increasingly international real estate markets in Finland. New EU regulations have tightened the loan terms of financial institutions which will affect to the liquidity problem with the scantiness. Because of the scantiness of the liquidity many foreign investors and financier have disappeared from Finnish real estate markets. The real estate business will not properly manage only with domestic actors when the careful atmosphere dominates. The purpose of this study was to clarify which liability based financing forms would serve as the alternative to the bank loan on real estate market in Finland. The problem was dealt with from three different points of view. Firstly, which are the liabilities based financing forms of the different interviewee that have been adapted after the financial crisis of the 2000'S in Finland. Most general financing from was presented in regard to the both direct and indirect real estate investing. Secondly, the research theory analysis was conducted with help by the questions that were answered by the interviewees. The third point of view studied which financing forms are seen as the most successful financing forms in the future on real estate market in Finland. The research methods of the study were a literary research and theme interviews. The best professionals of the biggest real estate companies were chosen to the theme interviews. Representatives were investors, consultants and financiers. The interviewees' general view was, that on the real estate market the banks have too big share of the financing. The concern among the interviewees was that the financial market would be in need of the clear change because of the tightening regulations. The most significant problem applies to how enough financing is obtained to the real estate investments with massive values so that the investment will remain efficient enough from the point of view of the economy. As a conclusion the research stated that the most suitable financial forms would be a combination of normal bank loans and secured or unsecured bonds. The bank loan is needed for to finance investments especially when the market for the bonds is not open. In tum bonds with compulsory reporting processes and publication processes of information will increase market transparency which improves the liquidity.Maailmanlaajuisesti taloutta horjuttanut 2000-luvun finanssikriisi on jättänyt jälkensä eri maiden kiinteistömarkkinoihin mukaan lukien Suomeen. Suurimmaksi ongelmaksi on muodostunut rahoituksen saanti sekä sen ehdot. Finanssikriisin vaikutuksia on näkynyt myös Suomen yhä kansainvälisemmällä kiinteistömarkkina-alueella. EU-tason tulevat uudet säädökset kiristavat rahoituslaitosten lainanmyöntämisehtoja ja -arvoja, jolloin kiinteistösijoittajat tuskailevat rahoituksen vähyyden kanssa. Rahoitus on etenkin Suomessa rajoittanut kiinteistösijoittamista ja likviditeetin vähyyden takia moni ulkomainen sijoittaja ja rahoittaja on hävinnyt Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilta, eikä kiinteistökauppa jaksa pyöriä kotimaisten toimijoiden varassa varovaisen ilmapiirin vallitessa. Tämän tutkimuksen tarkoituksena oli selvittää, mikä tai mitkä vieraanpääomaehtoiset rahoitusmuodot toimisivat vaihtoehtona pankkilainalle Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla. Ongelmaa käsiteltiin kolmesta eri nak6kulmasta. Ensinnäkin tutkittiin, mitä eri vieraan pääomaehtoisia rahoitusmuotoja on sovellettu Suomessa 2000-luvun finanssikriisin jälkeen. Tyypillisimmät rahoitusmuodot esiteltiin ominaisuuksiltaan ja soveltuvuuksiltaan sekä suoran että epäsuoran kiinteistösijoittamisen suhteen. Toisekseen haastattelujen avulla tutkittiin, mitkä kyseisistä rahoitusmuodoista ovat olleet käytetyimmät. Kolmanneksi tutkittiin, millä rahoitusmuodoilla nähdään olevan menestymisen valmiudet tulevaisuudessa Suomen kiinteistömarkkinoilla. Tutkimuksen tutkimusmenetelminä olivat kirjallisuustutkimus sekä teemahaastattelut. Teemahaastatteluihin valittiin kiinteistöalan suurimpien yritysten ja vastaavien tahojen edustajia sijoittajista, konsulteista ja rahoittajista. Haastateltavien yleinen näkemys oli se, että kiinteistömarkkinoilla pankeilla on liian suuri osuus sijoitusten rahoituksista ja asia kaipaisi selvää muutosta kiristyvien säädösten takia. Merkittävin ongelma koskee sitä, miten arvoiltaan massiivisiin kiinteistösijoituksiin saadaan riittävästi rahoitusta, jotta sijoitustoiminta pysyy riittävän tehokkaana talouden näkökulmasta. Tutkimuksen perusteella laadittiin johtopäätös, jossa todettiin Suomen pienelle kiinteistömarkkina-alueelle soveltuvan parhaiten joukkovelkakirjalainoista ja pankkilainoista koostuvat rahoitusmarkkinat. Pankkilainaa tarvitaan entisestään rahoittamaan sijoituksia, mutta etenkin silloin, kun joukkovelkakirjalainojen markkinat eivät ole auki. Joukkovelkakirjat puolestaan lisäävät pakollisilla raportointi- ja tietojen julkistamisprosesseilla markkinoiden läpinäkyvyyttä, mikä puolestaan parantaa likvidiyttä