Strategisten kiinteistöjohtamisen palveluiden mahdollisuudet Moskovan ja Pietarin markkinoilla

From beginning of the 21st century until year 2008 the Russian real estate market has grown rapidly and many foreign real estate investors and real estate management service providers have entered the emerging market. The real estate management service market is slowly growing as the added value and benefits of systematic real estate maintenance and well-organized real estate management reach the knowledge of the local actors. Despite the on-going recession, Russia is evidently one of the main business growth areas for Vahanen Group in the near future. The objective of this research was to recognize the market potential of the program management service and its sub-services for Western real estate owners in the Moscow and St. Petersburg markets and to find out the trends of real estate ownership today. In addition, the further objective was to find out whether the Western real estate owners' attitudes towards strategic real estate management have changed during recent years and recognize their service needs and real estate strategic objectives at present. This research was conducted as a mixed method study with the main focus on qualitative case studies. The empiric part was executed via semi-structured interviews in which the themes and subject matters were decided in advance. The literature review was based on previous research and scientific publications and literature. This study proved that the market potential for program management service is relatively narrow among the Western real estate owners in the determined markets. However, the market potential is recognizable for program management sub-services. The major service needs were the technical life cycle management, technical property management as well as sub-functions of facilities management and property management. In the near future, environmental management services are needed. According to this research, attitudes towards strategic real estate management have changed. The culture of property maintenance and long-term real estate management is developing as the added value to the real estate owner can be recognized. According to the interviewed companies, real estate ownership in Russia is generally more long-termed than in the beginning of the 21st century, although differences between Russian and Western real estate owners exist. As the empiric study proves, the Western real estate owners especially are striving for long-term investments and moderate profits and the majority believe long-term and systematic real estate strategy and operations improve the real estate image, increase property value, attract better tenants, enable better profit, decrease property life cycle costs and increase customer/ employee satisfaction. The major challenges in the program management service model relate to its comprehensive nature. The service processes are difficult to understand and the added value is hard to measure. The service model needs to be developed further and commercialized better than today.Venäjän nuoret kiinteistömarkkinat ovat kasvaneet nopeasti 2000 -luvun alusta aina vuoteen 2008 asti houkutellen kasvaville markkinoille ulkomaisia kiinteistösijoittajia ja kiinteistöjohtamisen palvelutarjoajia. Palvelumarkkinat kasvavat hiljalleen, kun systemaattisen ja pitkäaikaisen kiinteistönpidon ja organisoidun kiinteistöjohtamisen lisäarvo ja hyödyt tulevat laajemmin kiinteistön omistajien tietoisuuteen. Huolimatta käynnissä olevasta talouden matalasuhdanteesta Venäjä on yksi pääkasvusuunnista Vahanen konsernin liiketoiminnassa lähitulevaisuudessa. Tämän työn tavoitteena oli selvittää program management -palvelumallin ja siihen liittyvien osapalveluiden markkinapotentiaali länsimaisten kiinteistönomistajien markkinoilla Moskovassa ja Pietarissa sekä tutkia tämän hetken kiinteistöomistamisen trendejä. Toisena tavoitteena oli selvittää ovatko länsimaisten kiinteistönomistajien asenteet muuttuneet strategista kiinteistöjohtamista kohtaan viime vuosien aikana ja tunnistaa näiden kiinteistönomistajien kiinteistöjohtamisen palvelutarpeet ja kiinteistöjohtamiseen liittyvät strategiset tavoitteet tänä päivänä. Työ toteutettiin mixed methods -tutkimuksena. Pääpaino oli kvalitatiivisessa tapaustutkimuksessa. Työn empiirinen osa toteutettiin puolistrukturoitujen teemahaastatteluiden avulla, missä haastattelujen aihealue ja haastattelurunko oli ennalta määrätty. Työn kirjallisuustutkimus tehtiin aikaisempien tutkimuksien sekä tieteellisen kirjallisuuden ja julkaisujen pohjalta. Tämä tutkimus osoitti, että länsimaisten kiinteistönomistajien markkinoilla Moskovassa ja Pietarissa program management -palvelulle on suhteellisen niukkaa kysyntää. Sen sijaan program management -palveluun liittyville osapalveluille on havaittavissa merkittävää kysyntää näillä markkinoilla. Länsimaisten kiinteistönomistajien suurimmat palvelutarpeet olivat kiinteistön teknisen elinkaaren hallinnassa, teknisessä kiinteistönpidossa sekä toimitilajohtamiseen ja kiinteistönpitoon liittyvissä osapalveluissa. Lähitulevaisuudessa myös ympäristöjohtamisen palveluita tarvitaan enenevissä määrin. Tämä tutkimus osoitti, että asenteet strategista kiinteistöjohtamista ja pitkäntähtäimen kiinteistöomistamista kohtaan ovat muuttuneet myönteisimmiksi. Kiinteistönomistajien tunnistaessa pitkän tähtäimen kiinteistöstrategian tuoman lisäarvon myös kiinteistöjohtamisen kulttuuri on kehittynyt selvästi näillä markkinoilla. Haastateltujen yritysten mukaan kiinteistönomistaminen on yleisesti pitkäjänteisempää kuin 2000 -luvun alkupuolella, vaikka länsimaisten ja venäläisten kiinteistönomistajien välillä onkin vielä eroja. Empiirisen tutkimuksen perusteella erityisesti länsimaiset kiinteistönomistajat tavoittelevat pitkäaikaisia investointeja ja vakaita tuottoja ja suurin osa heistä uskoo, että pitkäjänteinen ja suunnitelmallinen kiinteistöstrategia ja sen toteuttaminen kasvattaa ja parantaa kiinteistön imagoa sekä yleistä arvoa. Tämän lisäksi on mahdollista saada parempia vuokralaisia ja sitä kautta parempia tuottoja, pienentää kiinteistön elinkaarikustannuksia ja lisätä asiakas-/ työntekijöiden tyytyväisyyttä. Suurimmat haasteet program management -palvelumallissa liittyvät sen kokonaisvaltaiseen luonteeseen. Palveluprosessit ovat vaikeaselkoisia ja palvelun tuomaa lisäarvoa on vaikea mitata. Palvelumallia tulee jatkossa kehittää lisää ja tuotteistaa paremmin