Rakennusosien elinkaarenaikaisten kunnossapitojaksojen määrittäminen

Life cycle appraisal has become a popular subject: in construction and real estate cluster during the last few years. In addition to advantageous investment costs, customers want life cycle sustainability. Construction companies must have the competence to plan, produce and maintain real estates which are profitable during their whole life cycle. During the last few years, Public Finance lnitiate has become commonly used, but also general interest towards life cycle costs has increased. Life cycle management is vital in the future for major construction companies. By developing different kinds of life cycle management methods, it is possible for construction companies to gain competitive advantage. NCC Construction Ltd has developed a life cycle calculation method, EkoEstimate, which helps to predict real estate's investment costs, life cycle costs and environmental impact. During design stage it is important to predict real estate's life cycle costs to influence decisions concerning the design solutions. EkoEstimate can be used as a design management tool, but it can also be used in maintenance and repair planning. The goal of this master's thesis was to make EkoEstima1e's maintenance and repair interval data more accurate, and to define the factors which influence maintenance and repair interval lengths. The study was based on survey of literature and case studies. With the literature survey, the theory of this study was created and wide ranged reference material about maintenance and repair intervals was compiled. With the case study, EkoEstima1e's default values for maintenance and repair intervals were tested. Also interviews of house managers were conducted. The purpose of these in1erviews was to clarify causes and backgrounds of the maintenance and repair intervals in the cases. In this study it appeared that EkoEstimate's default values for maintenance and repair intervals are correct in principle, but it is impossible to define exact maintenance and repair interval for every real esta1e. Building elements deteriorate differently depending on the environmental conditions and the use of the real estate. These loads determine the length of maintenance and repair intervals of a building element. The environmental conditions and air pollutions are the determining factors for exterior building elements. The purpose and time of use are the determining factors for interior building elements. Technical service life for a building element is not always the determining factor when practical maintenance and repair intervals are planned. The maintenance and repairs of different building elements must be executed in specific order. Also renewal intervals of building elements have influence over maintenance and repair intervals. Several factors must be taken simultaneously into consideration in finding the profitable maintenance and repair intervals.Elinkaariajattelu on rakennus- ja kiinteistöalalla saanut vankan jalansijan. Enää ei riitä, että rakennetun kiinteistön investointikustannukset ovat edullisia. Rakennusyrityksiltä vaaditaan että ne osaavat suunnitella, tuottaa ja ylläpitää elinkaariedullisia kiinteistöjä. Elinkaarivastuuhankkeet ovat viime vuosina yleistyneet talonrakennuspuolella, mutta myös yleinen kiinnostus elinkaarikustannuksista on lisääntynyt. Rakennusyritysten on hallittava kiinteistöjen elinkaarilaskentamenetelmät jos ne haluavat pysyä mukana rakennusmarkkinoilla. Kiinteistön koko elinkaaren hallinta on tulevaisuudessa välttämätöntä ainakin isoille rakennusyrityksille. Erilaisia elinkaaren hallintamenetelmiä kehittämällä rakennusyritykset voivat saavuttaa kilpailuedun. NCC Rakennus Oy:ssä on kehitetty elinkaarilaskentamenetelmä, Ekoarvio, jolla pyritään ennustamaan kiinteistön määrätyn elinkaaren aikaisia kustannuksia ja ympäristövaikutuksia. Ekoarviossa rakennushanketta tarkastellaan kolmesta näkökulmasta: rakennuskustannus, elinkaarikustannus ja ympäristövaikutukset. Suunnitteluvaiheessa on tärkeää pystyä ennustamaan kiinteistön koko elinkaaren aikaiset kustannukset, koska tässä vaiheessa voidaan vielä vaikuttaa tehtäviin ratkaisuihin. Ekoarvio toimii kiinteistön suunnittelun ohjauksen apuvälineenä, mutta sitä voidaan käyttää myös kiinteistön kunnossapidon ja hoidon ohjaukseen. Diplomityön tavoitteena oli tarkentaa Ekoarvion sisältämiä tietoja rakennusosien kunnossapitojaksoista sekä määrittää kunnossapitojaksojen pituuksiin vaikuttavat tekijät. Tutkimusmenetelminä käytettiin kirjallisuus- ja case-tutkimusta. Kirjallisuustutkimuksella luotiin diplomityön teoria ja koottiin laaja vertailu rakennusosien kunnossapitojaksoista. Case-tutkimuksella testattiin Ekoarvion ohjearvot kunnossapitojaksoista. Tämän lisäksi suoritettiin isännöitsijöiden haastatteluja, joilla selvitettiin toteutuneiden kunnossapitotöiden syyt ja taustat. Tutkimuksessa ilmeni, että Ekoarvion ohjearvot rakennusosien kunnossapitojaksoille ovat toimivia, mutta yhtä oikeaa kunnossapitojaksoa ei voida määrittää kaikille kiinteistöille. Rakennusosiin kohdistuu erilaisia rasituksia eri olosuhteissa ja erilaisessa käytössä. Nämä rasitukset määräävät yksittäisen rakennusosan kunnossapitojakson pituuden. Kiinteistön ulkopuolisille rakennusosille määrääviä rasituksia ovat ympäristön olosuhteet ja ilmansaasteet. Kiinteistön käyttötarkoitus ja käyttöajat määräävät puolestaan sisäpuolisten rakennusosien kunnossapitojaksojen pituudet. Yksittäisen rakennusosan tekninen käyttöikä ei kuitenkaan aina ole määräävä tekijä kunnossapitoa suunniteltaessa, vaan kiinteistöä täytyy käsitellä kokonaisuutena. Eri rakennusosien kunnossapitotyöt täytyy suorittaa tietyssä järjestyksessä ja kunnossapitojaksoja suunniteltaessa on tärkeää tietää myös uusimisjaksot. Elinkaariedullisen ratkaisun löytäminen vaatii useiden eri tekijöiden arvioimista samanaikaisesti