Kiinteistöosakeyhtiön yhtiöoikeus - keskeinen yhtiöhallintolainsäädäntö osakeyhtiölain näkökulmasta tarkasteltuna

The main object for this Masters Thesis is to introduce the essential legislation of the real estate company's administration. The focus is in those real estate companies which are bounded to follow the Companies Act. Mainly this work includes the review of the actors in the real estate company and their responsibilities. Some basic administrative documents and registration forms are also introduced as in examples. Writing is based on the literature and few interviews. This thesis introduces the company's article association, the shareholder's meeting, the board of directors, the managing director / house manager and representation issues. Article association gives information to several things particularly to the laws to be conformed. Shareholder's meeting resolves the changes to the article of association. The real estate company must keep at least one annual shareholder's meeting within six months the annual accounts are completed. Only the board of directors organ which also has the general jurisdiction is compulsory. At least one member must be selected to the board but no condition is set to the maximum amount. To select a managing director is inter-company matter but compulsory if enacted in the article association. Members of the board have unlimited statutory representation by the law itself whereas to managing director it's limited. When the real estate company is small with few shareholders the boundaries between the company's organs are quite theoretical. The board of directors, managing director and housing manager are responsible for full filling the shareholder's obligations. Legal matters in the administrative field in the companies are very central also what comes to the real estate companies. That knowledge can sometimes be quite challenging too. Being familiar with the essential legislation of the real estate companies' administrative field is one important area of the complex system in where there are many interested parties like authorities, service providers, users and owners.Diplomityön tavoitteena on koota yhteen kiinteistöosakeyhtiön hallinnon keskeiset säännökset. Työ on rajattu käsittelemään kiinteistöosakeyhtiöitä, jotka noudattavat pääsääntöisesti osakeyhtiölakia. Kirjallisuuden ja asiantuntijoiden haastattelujen pohjalta esitetään yhtiöhallinnon keskeinen sisältö. Lisäksi käsitellään myös yhtiöhallinnon asiakirjojen ja rekisteröinti-ilmoitusten sisältövaatimuksia malliasiakirjojen muodossa, mikä osaltaan tuo käytännön näkökulmaa aiheeseen. Yhtiössä sovellettava laki ilmenee sen yhtiöjärjestyksestä. Yhtiöjärjestystä voidaan tarvittaessa muuttaa vaihtuneisiin olosuhteisiin sopivaksi ja päätöksen muuttamisesta tekee pääsääntöisesti yhtiökokous. Kiinteistöosakeyhtiön on, OYL:n minimivaatimusten mukaan, pidettävä varsinainen yhtiökokous kerran vuodessa, kuuden kuukauden kuluessa tilinpäätöksen valmistumisesta. Yhtiön johtoon kuuluvista toimielimistä vain hallitus, jolla on asioiden yleistoimivalta, on pakollinen. Hallitukseen tulee valita ainakin yksi jäsen, mutta yhtiöjärjestykseen perustuvaa enimmäismäärää ei ole rajoitettu. Toimitusjohtajan valinta on yhtiön sisäinen asia ja pakollinen, mikäli yhtiöjärjestykseen on otettu asiasta erillinen määräys. Hallituksen jäsenillä on lain nojalla rajoittamaton edustusvalta toimitusjohtajalla sen ollessa rajoitettu. Yhtiön ollessa pieni, on tehtäväjako yhtiökokouksen, hallituksen ja toimitusjohtajan välillä hyvin teoreettinen. Yhtiöiden hallitus, isännöitsijä ja toimitusjohtaja ovat päävastuullisia siitä, että kiinteistönomistajan velvoitteet tulevat täytetyksi. Yhtiöoikeudelliset kysymykset ovat keskeisessä asemassa kaikessa osakeyhtiömuotoisessa toiminnassa, myös kiinteistöyhtiöiden toiminnassa. Yhtiöhallinnon osaaminen on kiinteistö- yhtiöiden osalta alalla toimiville tärkeää ja haasteellistakin. Kiinteistöosakeyhtiön hallintoa koskevan lainsäädännön tuntemus on tärkeä osa-alue kokonaisuudessa, jonka toimintaan vaikuttavat niin viranomaistahot, palvelutuottajat, käyttäjät kuin omistajat