Toimitilakiinteistöjen rahoittaminen Suomessa rahoituskriisin jälkeen - Pankkien näkökulma

The commercial real estate investment market in Finland developed remarkably due to the international investors and presently the development continues. Simultaneously, the commercial mortgage lending developed in Finland. The main objective of this study is to discuss how well the commercial mortgage lending banks in Finland have survived in the turbulence after the credit crunch and to map out possible pitfalls in the market. The literature part of the study started with background information regarding real estate finance and then the credit crunch is dealt with. In addition, the connection between the capital markets and the real estate markets is demonstrated. After the literature part, the study focuses on three viewpoints which are as follows: Firstly, the lending policies before the crisis and after it are discussed. Secondly, the possible problem loans and tools to handle them are covered. Thirdly, the future of commercial mortgage lending in Finland is dealt with. This study suggests that the commercial mortgage lending banks in Finland are in better condition in general than assumed at first. The probability of foreclosures remains minimal as only half forced foreclosures might be happening during the following years. Additionally, the study revealed that the financing capacity of the commercial real estate investments in Finland has decreased significantly whereas the five out of seven represented banks of the study continue lending in the Finnish territory. The financing capacity of the five banks has changed only slightly or even not at all. To sum up, this study shows that commercial mortgage lending in Finland is currently restructuring as some of the banks are withdrawing operations from the market whereas rest of the banks continue their operations. In addition, complex financing structures, such as CMBSs, are not prevailing anymore whereas all of the remaining banks continue issuing senior loans.Suomen toimitilamarkkinat ovat kehittyneet paljolti ulkomaalaisten kiinteistösijoittajien johdosta. Ulkomaalaisten sijoittajien mukana myös Suomen kaupallisten kiinteistösijoitusten rahoittaminen on ammattimaistunut. Tämän diplomityön päätavoitteena on tutkia, kuinka hyvin kaupallisia kiinteistösijoituksia rahoittavat pankit ovat selviytyneet luottokriisin jälkeisestä turbulenssista, ja kartoittaa sen seurauksena olevat mahdolliset sudenkuopat Suomen toimitilamarkkinoilla. Kirjallisuusosiossa käsiteltiin kiinteistörahoituksen perusteita ja luottokriisiin johtaneita syitä sekä kuvattiin kiinteistömarkkinoiden ja rahoitusmarkkinoiden välinen yhteys. Empiirinen osio keskittyi seuraaviin kolmeen asiahaaraan: Luotonanto ennen ja jälkeen luottokriisin, mahdolliset ongelmaluotot sekä, kuinka kyseisten luottojen kanssa menetellään. Viimeisenä luotiin katsaus kaupallisten kiinteistösijoitusten rahoitusnäkökulmiin tulevien vuosien aikana. Tämän tutkimuksen mukaan kaupallisia kiinteistösijoituksia rahoittaneet pankit ovat paremmassa kunnossa kuin tutkimuksen alussa oletettiin, minkä seurauksena pakkohuutokauppojen todennäköisyys Suomen toimitilamarkkinoilla on pieni. Puolipakotettuja pakkohuutokauppoja markkinoilla saatetaan nähdä seuraavien vuosien aikana. Lisäksi tutkimuksessa osoitettiin, että kaupallisten kiinteistösijoitusten luotonannon kapasiteetti pienentyi merkittävästi. Tutkimuksessa haastateltavat edustivat seitsemää pankkia, joista viisi jatkaa edelleen luotonantoa Suomen toimitilamarkkinoilla. Edustettujen pankkien luotonantokapasiteetti heikentyi vain hieman tai pysyi ennallaan. Lopullisena tuloksena voidaan todeta, että kaupallisten kiinteistösijoitusten luotonantomarkkinat järjestäytyvät uudelleen joidenkin pankkien toimintojen lakkauttamisen seurauksena. Lisäksi monimutkaiset rahoitusrakenteet eivät ole tekemässä paluuta, sillä markkinoilla suositaan yksinkertaisia kiinteistöluottoja