Inflaation välittömät ja välilliset vaikutukset tonttisijoitusten tuottoihin sijoitusrahaston näkökulmasta

The purpose of this research is to determine what leasehold investment is and what factors influence the profits of a leasehold investment fund, and to examine what potential risks the fund should consider in its operations. The research includes a case study section which estimates the profits of a non-listed case fund operating along the concept developed by Suomen Hypoteekkiyhdistys (Hypo) and also examines its optimal loan portfolio structure. Leasehold investment, which in Finland is mainly carried out by the public sector, can be defined as investment activity where the invested equity is tied to a land area leased under a long-term contract to a developer or to a real estate company established by it. According to the KTI index of 2009, there are at least nine individual leasehold investors in Finland, in addition to the public sector and the case fund studied in this research, but the combined value of their leasehold assets is less than 76 million Euros. The case fund can, thus, be considered as the first significant private-sector actor in the Finnish leasehold investment field. The results of the study imply that by using a 50% to a 70% leverage, the case fund could achieve yearly returns on equity of a magnitude of 8% to 11%, and hence compete evenly for investors with conventional non-listed real estate funds in Finland. If the risk levels of the profits are taken into account, the case fund appears to have a somewhat "perfect" structure, as anticipated beforehand. The most important factors for the low risk level are the fund's very low tenancy risk and the constancy of real rental income and real market value due to their dependence on the Finnish consumer price index level. In the end, the profits to be gained via the Hypo leasehold concept are enabled by the currently overheated housing market and "price-ignorant" consumers, who prefer to pay higher maintenance costs during residency in return for saving a few hundred Euros per square metre in the dwelling's purchase price. However, if the housing markets start to settle down, for example because of increasing interest rates, consumers' price awareness is also likely to increase. This may eventually lead to a situation where a construction company fails to sell its dwellings with leasehold interest at the asking price, in which case it can be more profitable for it to redeem the leasehold. In the long run this may reduce the willingness of construction companies to take part in the Hypo concept and ultimately preclude the leasehold option from becoming the kind of instrument for lowering the sales prices of dwellings as the housing company loan is.Tutkimuksen tarkoituksena on selvittää, mitä tonttisijoittaminen on ja mitkä ovat ne tekijät, jotka vaikuttavat tontteihin sijoittavan pääomarahaston tuottoihin sekä mitä riskitekijöitä sen tulee ottaa huomioon. Lisäksi tutkimuksessa tarkastellaan Suomen Hypoteekkiyhdistyksen (Hypon) kehittämän tonttikonseptin mukaisesti sijoittavan case-pääomarahaston tuottoja sekä sen ottaman lainasalkun optimaalista kokoa ja toisaalta optimaalista rakennetta lyhyen ja pitkän lainan suhteen. Vuokratonttisijoittaminen on Suomessa lähinnä julkisen sektorin harjoittamaa sijoitustoimintaa. Siinä sijoitettu pääoma on sidottu kiinteistöjen tai tonttien maa-alaan, joka on vuokrattu pitkäaikaisin maanvuokrasopimuksin alkuun niille rakentaville rakennusyhtiöille ja myöhemmin niille rakennetuille asuntoja kiinteistöosakeyhtiöille. Hypon konseptin mukaisesti toimivan case-pääomarahaston voikin katsoa olevan ensimmäinen merkittävä yksityinen taho Suomen vuokratonttisijoitustoiminnassa, sillä vaikka suoria vuokratonttisijoituksia on case-rahaston lisäksi KTI kiinteistöindeksin 2009 lukujen perusteella ainakin yhdeksällä sijoittajalla yhteensä noin 76 miljoonan euron arvosta, ei yhdenkään yksittäisen sijoittajan keskimääräinen sijoitusomaisuus sen mukaan nouse kovin korkeaksi. Tämän tutkimuksen perusteella Hypon konseptin mukaisesti sijoittava pääomarahasto voisi 50 %:n - 70 %:n velkavipua käyttäen saada noin 8 % - 1 %:n oman pääoman vuosituottoja ja näin kilpailla sijoittajista ilman riskitarkasteluakin täysin tasapäisesti markkinoilla toimivien muiden kiinteistöpääomarahastojen kanssa. Kun lisäksi keskimääräisten tuottojen riskitasot otetaan huomioon, voidaan todeta etukäteen esitettyjen oletusten jokseenkin "täydellisestä" rahastorakenteesta pitävän paikkansa. Rahaston tuoton vähäriskisyyden suurimpia tekijöitä ovat erittäin vähäinen vuokralaisriski ja kustannus- tasoa kuvaavaan indeksiin sidotut vuokratuotto ja markkina-arvo. Loppukädessä konseptilla aikaansaatavan hyvän tuoton kuitenkin mahdollistavat ylikuumina käyvät asuntomarkkinat ja "hintatiedoton" kuluttaja, joka on valmis maksamaan asumisestaan korkeampaa vastiketta sitä vastaan, että säästää asunnon ostohinnassa muutaman sata euroa neliötä kohden. Mikäli asuntomarkkinat alkavat pikkuhiljaa rauhoittua esimerkiksi korkotasojen noustessa, saattaa kuluttajien hintatietoisuuskin parantua. Tämä voi heijastua esimerkiksi siten, että rakennusliikkeiden myymät vuokratontilla sijaitsevat asunnot eivät menekään enää kaupaksi pyydettyyn hintaan, jolloin rakennusliikkeelle voi tulla kannattavaksi lunastaa tontti itselleen. Tulevaisuudessa kuluttajien hintatietoisuuden lisääntyminen saattaakin hillitä rakennusliikkeiden halukkuutta ryhtyä yhteistyökumppaniksi Hypon konseptin mukaisessa toiminnassa, mikä voi nousta esteeksi valinnaisen vuokratontin yleistymiselle samanlaiseksi asunnon myyntihintaa alentavaksi tekijäksi kuin asunto-osakeyhtiön yhtiölaina