Local differences in the price elasticity of housing supply and their causes in Finland

Price elasticity of housing supply is a significant factor in the development of house prices. It defines how markets react to an increase in housing demand, with higher prices or with new supply. Thus, it has a central role in determination of the market price level, as well as, in the volatility of prices. It affects also in the uncertainty related to prices, and in the whole urban development process. The purpose of this research was first to define the structure of the price elasticity of housing supply and then use this structure to explain its local differences in Finland. The empirical part of this research consists of interviews in 15 Finnish cities. The interviews were utilised in explaining the differences in the city-specific estimates of the price elasticity of housing supply found in earlier research. The interview responses were used in the calculation of a city-specific index of land use regulation. In light of interview responses and the land use regulation index, it seems that there is a reason to believe that land use regulation and policy, and geographical constraints affecting them, together with population density, have some significance in the development of the city-level price elasticity of housing supply in Finnish cities. In general level the main finding, standing out from this research, is the possibility to increase the responsiveness of housing supply by streamlining the zoning processes and by using tools relating to land policy more efficiently. The findings of this research are utilisable in the planning of land use policy by local authorities, but also in the work relating to the development of zoning and land policy legislation defining the framework for local land use policy.Tarjonnan hintajousto on asuntomarkkinoilla keskeinen tekijä markkinoiden hintakehityksessä. Se ratkaisee, realisoituuko asuntokysynnän kasvu ensisijaisesti korkeampina hintoina vai uusina asuntoina. Sillä on siis keskeinen rooli asuntomarkkinoiden hintatason määrittymisessä, mutta myös asuntojen hintojen heilahtelussa ja hintaan liittyvässä epävarmuudessa sekä kaupunkikehityksessä. Tässä tutkimuksessa pyrittiin ensin selvittämään asuntotarjonnan hintajouston rakennetta sekä tämän jälkeen selittämään suomalaisten kaupunkien asuntotarjonnan hintajouston eroja tämän rakenteen avulla. Tutkimuksen empiirisessä osassa tehtiin kuntien maankäyttöpolitiikkaa käsitelleet haastattelut 15 suomalaisessa kaupungissa ja niiden vastauksia käytettiin näistä kaupungeista aiemmassa tutkimuksessa saavutettujen, kaupunkikohtaisten asuntotarjonnan hintajoustojen estimaattien selittämiseen. Haastatteluvastauksista koostettiin maankäyttöpolitiikan kaupunkikohtainen indeksi, joka kattaa tutkimuskaupungit. Haastatteluvastausten ja niistä laaditun indeksin perusteella suomalaisissa kaupungeissa maankäyttöpolitiikalla eli kaavoituksella ja maapolitiikalla sekä niiden taustalla vaikuttavilla maantieteellisillä rajoitteilla näyttää olevan merkitystä suomalaisten kaupunkien asuntotarjonnan hintajouston kehityksessä yhdessä väestöntiheyden kanssa. Tärkeimpinä tutkimustuloksina erottuvat yleisellä tasolla kaavoituksen sujuvoittamisen sekä maapoliittisen keinovalikoiman tehokkaamman hyödyntämisen kautta ilmenevat mahdollisuudet asuntotarjonnan vastauskyvyn parantamiseen kysynnän kasvaessa. Tulokset ovat hyödynnettävissä kunnallisen hallinnon maankäyttöpolitiikan suunnittelussa, mutta myös yhtälailla kunnallisen hallinnon toiminnan reunaehtoja määrittävässä kaavoituksen ja maapolitiikan lainsäädännön kehittämisessä