Impact of a service housing unit on local residential housing prices in Helsinki

Suomi on harvoja maita, joissa asunnottomuus on vähentynyt merkittävästi viimeisten vuosikymmenten aikana. Asunto ensin-periaate sekä ARA-asuntojen rakentaminen ovat olleet keskiössä asunnottomuuden vähentämisessä. Asunnottomuudella voidaan nähdä olevan kytköksiä alueelliseen segregaatioon, jota Helsingin kaupunki pyrkii ehkäisemään muun muassa sijoittamalla erityisasumisen palveluyksiköitä kaupungin eri osiin. Erilaisten asumispalveluyksiköiden vaikutuksia lähialueiden asuntojen hintoihin on ulkomailla tutkittu melko monipuolisesti, mutta tutkimustulokset ovat olleet hyvin vaihtelevia. Tutkimukset ovat osoittaneet, että alueelliset erot vaikuttavat suuresti tutkimustuloksiin. Kotimaisia tilastollisia tutkimuksia aiheesta on tehty hyvin vähän. Tämä tutkimus pyrkii selvittämään, onko Sininauhasäätiön Ruusulankadulla sijaitsevan asumispalveluyksikön avaus ja sen läheisyys vaikuttanut lähialueen asuntojen hintoihin. Tutkimuksen aineistona hyödynnetään Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton ylläpitämästä Hintaseurantapalvelusta saatua dataa Taka-Töölön toteutuneista asuntokaupoista aikavälillä 2004-2020. Tutkimuksessa huomioidaan asuntojen hinnanmuodostukseen vaikuttavat asunnon lukuisat rakenteelliset ominaisuudet, keskustan läheisyys sekä myyntiaika, jotta voidaan eristää asumisyksikön avauksen sekä läheisyyden hintavaikutukset. Tutkimus keskittyy kerrostaloasuntoihin ja näin ollen liikehuoneistot, pientalot että autotallit on rajattu tutkimuksesta pois. Tutkimusmenetelmänä hyödynnetään hedonista regressioanalyysiä Difference-in-Differences-asettelulla. Tutkimuksen tulokset ilmensivät, että Ruusulankadun asumisyksikön avaamisella vuoden 2012 lokakuussa on ollut negatiivinen vaikutus 200 metrin säteellä asumisyksiköstä sijaitsevien asuntojen myyntihintoihin. Kyseisten asuntojen velaton myyntihinta on ollut 0,9% edullisempi kuin kauempana yksiköstä sijaitsevien kohteiden. Tutkimuksen mallin virhetermit on korvattu heteroskedastisuudelle robusteilla virhetermeillä ja tutkimuksen DiD-muuttuja on tilastollisesti merkitsevä ja näin ollen tutkimuksen tulos on luotettava. Tutkimuksen selitysaste on 94,8% jolloin tutkimus onnistuu selittämään suurimman osan aineiston kohteiden hintavaihtelusta. Malli on herkkä selittävien muuttujien muutoksille ja myös aineistossa huomattiin olevan paljon laadullisia puutteita. Lisäksi asuntomarkkinoilla myyntihinnoissa ilmenee paljon ihmisistä riippuvaista vaihtelua, joita on vaikea ilmentää tilastollisen tutkimuksen avulla.Finland is one of the few countries which have managed to decrease homelessness during the past decades. Housing-first and building of ARA-apartments have been the key factors in decreasing the number of homeless persons. Homelessness can be seen connected to geographical segregation which the city of Helsinki aims to prevent by measures such as placing homeless housing units in different residential areas. The effects of different housing units on housing prices in the nearby areas have been studied quite diversely but the findings of these researches have been varying. These research activities have proven that residential differences have a significant impact on the research results. This thesis examines if the opening of Sininauhasäätiö service housing unit for home-less persons on Ruusulankatu has impacted on the housing prices of the nearby apartments. The research utilizes data from Hintaseurantapalvelu which contains transactions of sold dwellings in Taka-Töölö area between 2004-2020. The research takes into account the structural features and the distance to city centre of the samples transactions in order to isolate the price effect of the housing unit on Ruusulankatu. The research is focuses on apartment building as thus office premises, small houses and garages have been excluded from the research. Hedonic regression method with Difference-in-Differences technique was used as the research method. The research results indicated a negative price effect of 0,9% occurred after the opening of the unit on the nearby dwellings which are located 200 meters from the housing unit. The residuals of the model were replaced with heteroscedasticity robust residuals and the DiD-variable illustrating the proximity and opening of the unit is statistically significant which indicates the results are reliable. The model is sensitive for changes in independent variables and the quality of the sample was also unsatisfactory. Additionally, individual preferences and variation are typical in housing markets which may affect the selling prices, they are also challenging to illustrate by statistical research methods