Kiinteistöstrategian perusteella tehtävä kiinteistöomaisuuden salkutus

Residential rental market in Helsinki metropolitan area is very active at the moment. Demand and supply don't meet. Rental level has been rising but at the same time operating expenses have risen as well. Higher expenses have brought the cost of repairs into consideration. This is the situation also in Espoon Asunnot Oy, which operates in the field of residential leasing and management. Espoon Asunnot manages its portfolio according to common practices, which means that a major overhaul is performed for properties in the age of circa thirty years. Now the portfolio is in a situation, where a great deal of properties is waiting the major overhaul to be executed in near future. As a city-owned organization, Espoon Asunnot has an objective to offer moderate price rental apartments for its customers. This creates a problem, since all the repairs can't be financed through higher rent level or loaning. The aim of this study is to create a portfolio model for all the properties of Espoon Asunnot. The model generates four smaller portfolios. The A-class states for good properties, B-class states for development properties, C-class includes properties in need of further investigation and D-class is for disposal properties. The class of a property is determined by its attributes. These attributes are market rental level, operating expenses, cumulative profit, unexpected repair costs, occupancy rate, turnover rate, and costs in long term planning budget, heat index and average area of the flats. The model calculates weighted average for the attributes. All of the classes have their own operational guidelines for the future concerning maintenance, development and management. The final output is an appropriate tool for Espoon Asunnot in everyday decision making and portfolio property development.Vuokra-asuntomarkkina pääkaupunkiseudulla on kuuma ja kysyntä ylittää tarjonnan. Vuokrat ovat olleet viimeaikoina selvässä nousussa. Samalla ovat kuitenkin nousseet myös ylläpidon kustannukset. Kohonneen kustannustason myötä myös korjaukset ja niihin uppoavat kustannukset ovat nousseet entistä enemmän esille. Yhtäläisen tilanteen edessä on myös Espoon Asunnot, jonka toimiala on asuntojen vuokraus ja niiden hallinnointi. Espoon Asunnot on hoitanut kiinteistöportfoliotaan yhtäläisten periaatteiden mukaisesti ja peruskorjaus asunnoille on tehty noin 30 vuoden iässä. Nyt kiinteistökanta on tullut siihen ikään, että useiden kiinteistöjen kohdalla peruskorjaus on edessä lähivuosina. Espoon Asuntojen tavoite kaupungin omistamana yhtiönä on tarjota kohtuuhintaista vuokra-asumista espoolaisille, joten vuokrankorotuksilla ei kaikkia peruskorjauskustannuksia voida kattaa. Myös pelkästään lainalla katettavaksi tilanne on kestämätön. Tässä tutkimuksessa laaditaan malli, jolla Espoon Asuntojen kiinteistökanta salkutetaan. Sen perusteella kiinteistökannasta muodostetaan neljä salkkua, joita ovat pidettävät, kehitettävät, tarkasteltavat ja realisoitavat kiinteistöt. Mallin perusteella kiinteistöt luokitellaan salkkuihin niiden ominaisuuksien perusteella. Kiinteistöjen pisteytettäviä ominaisuuksia tässä mallissa ovat markkinavuokra, toteutuneet keskimääräiset ylläpitokulut, kumulatiivinen tulos, ennakoimattomat korjaukset 2006 - 2011, käyttöaste, vaihtuvuus, 10 vuoden PTS-korjaukset, lämpöindeksi sekä kiinteistön asuntojen keskipinta-ala. Näille ominaisuuksille lasketaan painotettu keskiarvo, jonka perusteella kiinteistöt siis päätyvät salkkuihin. Salkuille määriteltyjen toimenpidesuositusten perusteella kiinteistöjä lähdetään kehittämään tulevaisuudessa. A-salkun kiinteistöt ovat lähtökohtaisesti hyvällä tasolla ja B-salkun kiinteistöjä kehitetään puutteellisten ominaisuuksien osalta kohti A-salkun tasoa. C-salkun kiinteistöt vaativat lisäselvityksiä, ja se tuleekin tehdä kaikille salkun kohteille kiinteistökohtaisesti. Lisäselvityksen tuloksena kiinteistöt siirretään salkusta C joko ylöspäin salkkuun B tai alaspäin salkkuun D. Salkun D kiinteistöt pyritään realisoimaan, joka todennäköisesti useimmissa tapauksissa tarkoittaa loppuun käyttöä ja purkamista. Tuloksena saatu malli on tarkoituksenmukainen paatoksenteon ja kiinteistöjen kehittämisen apuväline tutkimuksen toimeksiantajalle jokapäiväisessä työskentelyssä