Asunto-osakeyhtiön lisärakentamisen taloudellinen kannattavuus

The suburbs in Finland were mostly built during the 60's and 70's and they will face big challenges in the future. The buildings are in need of renovations, the population is homogenised and aged, buildings are not unrestrained and the low population density has led to ineffective and unprofitable services. The infill development and construction can be seen as a part of a result to these problems. The infill development means building construction, which brings together and connects old neighbourhoods. The infill developments plans are different kind of town plans and area improvement plans. The infill construction is one part of the infill development and it means construction work in one particular already build plot. The aim of this study was to work out the economical profitability of infill construction from the privately owned housing company's point of view. What kind of opportunities the infill construction truly offers for housing companies? The economical profitability was scrutinized in one typical housing company build during the 1970's. The research was executed by design of the experiment and mathematical analyse. Four different kind of infill construction models were used; new building, raising floor numbers, renovation of old basement and sanitary facilities -module. In every case the infill construction cost, price of permitted building volume and the total economical net benefit for the housing company were solved. Sensitivity analyses were done from the parking alternative, the volume of the building permission, and the ownership of the plot and the control over the building permission. As a result of this study can be said that the privately owned housing companies can earn money by the infill construction. To have reasonable compensation, the old permitted building volume has to be increase 50 %. During the research it was discovered that to raise the floor number by one was hardly economically profitable. The high elevator cost took the income to the negative side. Outstanding was to notice how much the ownership of the plot can influence to the net income. At the moment the rented and owned plots are treated unequally in Helsinki. The city of Helsinki should create the infill construction practice, which are objective and encouraging, despite of the ownership of the plot.Valtaosa Suomen esikaupungeista on rakennettu 1960 - 70-luvuilla ja ne ovat suurien haasteiden edessä. Rakennuskanta on peruskorjaustarpeessa, asukaskanta on yksipuolistunut ja ikääntynyt, hissittömyys, asuntojen yksipuolisuus ja väljä asukastiheys joka on johtanut palveluiden tehottomuuteen ja kannattamattomuuteen. Näiden ongelmien ratkaisuksi voidaan ainakin osittain nähdä täydennys- ja lisärakentaminen. Täydennysrakentamisella tarkoitetaan vanhojen asuinalueiden tiivistävää ja eheyttävää rakentamista. Täydennysrakentamista suunnitellaan erilaisten kaavojen ja alueellisten kehityssuunnitelmien avulla. Lisärakentaminen on yksi osa täydennysrakentamista ja tarkoittaa rakentamista yksittäisille jo rakennetuille tonteille. Tässä tutkimuksessa pyrittiin selvittämään lisärakennushankkeen taloudellinen kannattavuus yksityisen taloyhtiön näkökulmasta. Onko vanhalla taloyhtiöillä mahdollisuuksia hankkia tuloja kasvattamalla rakennusoikeutta tontilla, asemakaavamuutoksen avulla? Lisärakentamisen kannattavuutta tutkittiin yhdessä tyypillisessä 1970-luvun asunto· osakeyhtiössä. Tutkimus toteutettiin koesuunnitelman ja laskennallisen analyysin avulla. Valittuun asunto-osakeyhtiöön sovitettiin neljää eri lisärakennusvaihtoehtoa, uutta rakennusta, lisäkerroksia, kellaritilojen käyttötarkoituksen muutosta ja kosteatila-moduulia. Jokaisessa tapauksessa selvitettiin lisäosan lisärakennuskustannus, kauppahinta ja taloyhtiön saama lopullinen nettohyöty. Lisärakennuskustannusten määrittämiseen käytettiin tavoitehinta-, korjaushinta- tai rakennusosa-arviomenetelmää. Jokaista lisärakennusvaihtoehtoa herkisteltiin pysäköinnin toteutusmuodolle, lisärakennusmäärälle, tontin omistussuhteelle ja lisärakennusoikeuden hallinnalle. Tutkimuksen tuloksena voidaan todeta, että asunto-osakeyhtiöllä on mahdollisuuksia saada tuloja lisärakentamisesta. Kohtuullisiin tuloihin voidaan päästä jos rakennusoikeutta pystytään kasvattamaan 50 %. Lisäkerrosten osalta huomattiin, ettei yhden kerroksen rakentaminen ole taloudellisesti kannattavaa. Kalliit kustannukset hissin rakentamisesta vievät lisärakennushankkeet tappiolle taloyhtiön näkökulmasta. Merkittävää oli myös huomata miten paljon tontin omistussuhde voi vaikuttaa taloyhtiön saaman nettohyödyn suuruuteen. Tällä hetkellä Helsingissä vuokra- ja omistustontteja kohdellaan eriarvoisesti. Kaupungin olisi pystyttävä luomaan lisärakentamiskäytäntö, joka olisi tasapuolinen ja kannustava, tontin omistussuhteesta riippumatta