Valtion liikenneväylille muodostuvan rakennusoikeuden arvo rakentamiskäytössä

Compact and efficient urban development is a goal for many larger cities. Downtown areas become tighter as the number of complementary buildings increases. This thesis focuses on traffic lanes, which not only take up significant land areas from city centres but also disconnect districts and cause considerable noise and emission nuisances. The Finland government owns statutorily nearly all the traffic lanes in Finland. The state's strategy for its real estate portfolio is to secure asset management and administration in an efficient and profitable manner to its overall benefit in all circumstances. Building next to traffic lanes and upon them is seen as an essential part of future urban development. The aim of this paper is to shed light on the economic potential of construction in traffic lane areas. This paper discusses the potential areas where additional construction would be possible. The values and quantities of the possible permitted building volume are evaluated with a view to project feasibility of the project. This paper also includes a case study involving pending projects discussing them from perspective of the state. Empirical data in this study was collected through case studies and interviews. Interviews were conducted with personnel responsible for zoning and real estate matters from the four biggest municipalities in Finland. The interviews showed that construction next to traffic lanes will increase in future. The study estimates that it is also likely that the state could get sales revenues from zoned permitted building volume. The potential areas are located in key locations in four biggest cities in Finland. Hence the permitted building volume value is higher. In chapter five there are shown four different case studies. The overall value of these four cases is approximately 320 million euro. Accordingly in chapter six the overall value of potential areas is approximately 325 million euro. Constructing next to traffic lane areas is technically challenging. Costs may rise so high that construction is no longer economically viable. The overall costs in chapter five in four cases are approximately 448 million euro and in chapter six approximately 195 million euro. The study also proved that there is a common wish for the state to be actively involved in developing traffic areas as a part of urban structure. Proper and efficient administration of state real estate assets must also be guaranteed in the future. This study showed that constructing next to traffic lane areas is very challenging to do in economically profitable way.Tiivis ja tehokas kaupunkirakentaminen on useiden suurempien kaupunkien tavoite. Kaupunkien keskustojen tiivistyessä täydennysrakentamisen myötä, katseet kohdistuvat liikenneväyliin, jotka varaavat suuria maa-alueita kaupunkien keskustoista. Liikenneväylät myös erottavat kaupunginosia ja saavat aikaan merkittäviä melu- ja päästöhaittoja. Suomen valtio omistaa pääosin liikenneväylät lakisääteisesti. Valtion kiinteistönomistusta ohjataan valtion kiinteistöstrategialla, jonka päätavoitteena on varmistaa valtion kiinteistövarallisuuden hallinta ja hoito tehokkaalla, tuottavalla valtion kokonaisedun varmistavalla tavalla myös muuttuneissa ja muuttuvissa olosuhteissa. Liikenneväylien yhteyteen ja päälle rakentaminen tulee olemaan olennainen osa kaupunkirakenteen muutosta tulevaisuudessa. Tämän tutkimuksen päätavoite on osoittaa taloudellinen potentiaali, joka liikenneväylille rakentamisessa piilee. Tutkimuksessa käsiteltiin potentiaalisimpia alueita, joille lisärakentaminen olisi mahdollista. Alueiden mahdollisia rakennusoikeuksia ja rakennusoikeuden arvoja arvioidaan hankkeiden toteuttamiskelpoisuuden näkökulmasta. Tutkimukseen kuuluu tapaustutkimus jo vireillä olevista hankkeista sekä analyysi potentiaalisista hankkeista. Tutkimuksen empiirinen tieto kerättiin tapaustutkimuksen ja haastatteluiden avulla. Haastattelut tehtiin Suomen neljän suurimman kaupungin kaavoituksesta ja kiinteistöasioita vastaavien henkilöiden kanssa. Haastatteluista kävi ilmi, että liikennealueiden yhteyteen rakentaminen tulee tulevaisuudessa vain lisääntymään. Tutkimuksessa esitettyjen arvioiden mukaan, on myös todennäköistä, että valtion olisi mahdollista saada merkittäviä myyntituloja liikennealueille kaavoitetusta rakennusoikeudesta. Esitetyt tapaukset sijaitsevat keskeisillä paikoilla kaupunkirakenteen kannalta ja näin ollen myös rakennusoikeuden arvo on korkea. Luvussa viis; esitettyjen neljän hankkeen yhteenlaskettu arvo on noin 320 miljoonaa euroa ja vastaavasti luvussa kuusi esitettyjen potentiaalisten alueiden arvo noin 325 miljoonaa euroa. Väyläalueille rakentaminen on kuitenkin teknisesti haastavaa. Alueiden rakennuskelpoiseksi tekemisen kustannukset voivat näin ollen muodostua niin korkeiksi, että hankkeita ei ole järkevä toteuttaa. Hankkeiden arvioidut kustannukset ovat luvun viisi hankkeissa yhteensä noin 448 miljoonaa euroa ja luvun kuusi hankkeissa yhteensä noin 195 miljoonaa euroa. Valtion toivotaan olevan aktiivisesti mukana kehittämässä liikennealueita osana kaupunkirakennetta. Valtion kiinteistövarallisuuden hyvä ja tehokas hoito tulee varmistaa myös tulevaisuudessa. Tutkimus todisti, että väyläalueiden toteuttaminen taloudellisesti kannattavasti on haastavaa