Täydennysrakentaminen kasvavilla kaupunkialueilla: kokemuksia suomalaisissa asunto-osakeyhtiöissä ja asukasosakkaiden näkökulmia

Continuing urbanization and calls for sustainable urban development have led to increasing urgency to housing intensification in growing metropolitan areas worldwide. Despite potential benefits, intensification policies face many regulatory, financial, policy and social barriers. In addition, the property ownership structure complicates intensification in many urban areas in which the property ownership is often organized through different apartment ownership systems. Collective decision-making of owners is required in order to infill. The aim of this dissertation is to contribute to the knowledge about the possibilities of infill development on sites owned by housing companies, the Finnish version of apartment ownership. The research is limited to infill development involving construction of a new residential apartment building(s) on a site of a housing company. The dissertation focuses on the factors that support and facilitate the process within the housing company and the implications of the collective decision-making on the infill possibilities, the main focus being on the latter. To address the aim, a mixed method approach was applied. The empirical research includes a multiple-case study, qualitative content analysis of semi-structured theme interviews and a survey-instrument. Three main factors that support and facilitate infill development were identified: 1) the role of the public sector and its policies, 2) the need to use professional help and advice during the infill process, and 3) the necessary preconditions for the collective decision-making. The findings on preconditions for collective decision-making relatedly show, firstly, that the perceived disadvantages of infill development are unevenly distributed among the shareholders, especially due to the location of the infill development on the plot and its consequences, such as loss of views from windows. This challenge should be addressed in relation to possible devaluation of the apartments in question. Furthermore, an improved comprehension of non-monetary considerations of owner-occupiers could support the infill process. In addition, there is a need to establish mechanisms to balance the uneven distribution of perceived disadvantages among the shareholders. Secondly, the implications concern governance practices and procedures related to the infill process that are often informal but affect the process. These practices should be developed further, allowing also better shareholder inclusion in the process. This thesis contributes to the academic research on infill development, as well as on the implications of apartment ownership structures on densification possibilities. The dissertation provides empirical findings from an institutional setting that has received less attention in the literature. This thesis contributes to the evidence base of this research area by concentrating on the views and experiences of owner-occupiers and the people managing the decision-making process. In addition to academic contribution, this thesis has several policy and practical implications to be utilized in Finland.Kaupungistuminen sekä kestävän kaupunkikehityksen vaatimukset vahvistavattäydennysrakentamisen merkitystä monilla kasvavilla kaupunkiseuduilla maailmanlaajuisesti. Potentiaalisista hyödyistä huolimatta täydennysrakentamisella on useita sääntelyllisiä, taloudellisia, poliittisia sekä sosiaalisia esteitä. Lisäksi erilaiset kerrostalojen omistusasumisenmuodot vaikeuttavat täydennysrakentamista useilla kaupunkialueilla, jossa täydennysrakentamiseen vaaditaan omistajien yhteistä päätöksentekoa. Tämän väitöskirjan tavoite on tuottaa tietoa täydennysrakentamisen mahdollisuuksista asuntoosakeyhtiön tontilla. Tutkimus on rajattu uuden tai uusien kerrostalojen rakentamiseen taloyhtiön tontilla. Tutkimus tarkastelee tekijöitä, jotka tukevat ja edistävät prosessia taloyhtiön sisällä, sekä yhteisen päätöksenteon vaikutuksia täydennysrakentamismahdollisuuksiin. Tutkimuksen pääpaino on yhteisessä päätöksenteossa. Tutkimuksessa hyödynnetään monimenetelmällistä lähestymistapaa. Empiirinen tutkimus käsittää monitapaustutkimuksen, puolistrukturoitujen teemahaastattelujen laadullisen sisällönanalyysin ja kyselyn. Tutkimuksessa tunnistettiin kolme prosessia tukevaa päätekijää: 1) julkisen sektorin ja sen harjoittaman politiikan rooli, 2) tarve käyttää ammattimaista apua ja neuvontaa täydennysrakentamisprosessin aikana sekä 3) tarvittavat edellytykset yhteiselle päätöksenteolle. Yhteisen päätöksenteon edellytyksiin liittyvät tulokset osoittavat, että täydennysrakentamisen koetut haitat jakautuvat epätasaisesti osakkaiden kesken johtuen erityisesti täydennysrakentamisen sijoittumisesta tontilla ja sen seurauksista, kuten maisemamenetyksestä tiettyjen asuntojen ikkunanäkymien osalta. Tämä haaste tulee huomioida erityisesti kyseisten asuntojen mahdollisen arvonlaskun osalta. Myös osakkaiden ei-rahallisten näkökantojen syvempi ymmärtäminen tältä osin saattaisi tukea täydennysrakentamisprosessia. Lisäksi on tarve luoda mekanismeja, jotka mahdollistaisivat täydennysrakentamisen koettujen haittojen epätasaisen jakautumisen tasapainottamisen osakkaiden kesken. Toiseksi vaikutukset koskevat yhteisen päätöksentekoprosessin käytäntöjä ja menettelytapoja, jotka ovat usein epämuodollisia, mutta vaikuttavat prosessiin. Prosessin käytäntöjä tulee kehittää mahdollistaen myös osakkaiden paremman osallistumisen prosessiin. Tämä työ edistää tieteellistä tutkimusta täydennysrakentamiseen sekä kiinteistön omistusrakenteen vaikutuksista tiivistämisen liittyen. Tutkimus tuottaa empiirisiä tuloksia institutionaalisesta ympäristöstä, joka on saanut vähemmän huomiota tutkimuskirjallisuudessa. Lisäksi tutkimus tuo esille asukasosakkaiden sekä yhteistä päätöksentekoa johtavien henkilöiden näkökulman. Akateemisen panoksensa lisäksi tutkimus ehdottaa useita käytännön päätelmiä hyödynnettäväksi Suomessa