A study on Supply and Demand of Senior Housing Market Segmentation

학위논문(석사) -- 서울대학교대학원 : 환경대학원 환경설계학과, 2023. 8. 김세훈.20%가 넘으면 초고령사회라고 하는데, 장래인구추계에 따르면 2025년도 20.6%를 예상하면서 대한민국이 초고령사회로 진입을 코앞에 두고 있다. 2년 뒤 대한민국이 초고령사회를 맞이하는 시점에서 인구학적 변화 흐름 아래 고령자를 위한 주거환경에 미치는 영향도 클 것으로 예측된다. 고령 세대의 특성도 달라져 예비 고령 세대는 노년기의 독립성을 보장하면서 노후 생활에 대한 관심이 이전보다 증가하여 고령 친화 산업이 전반적으로 성장 중이다. 잠재 수요자인 예비 고령자 세대는 도시에서 성장하여 도시에서의 지속적 거주(Aging in Place)를 희망하여 도시형 고령자 주택 공급이 이전보다 증가하였다. 그러나, 민간 영역에서는 고급형 고령자 주택으로 상품화 되어 소수 고소득층을 위한 시설로 발전하였고, 공공영역에서 공급한 시설은 저소득층을 위한 지원 위주로 운영되고 있어 중간 영역이 부재한 상황으로 고령자를 위한 다양한 주거 대안이 부족한 실정이 되었다. 따라서 본 연구는 고령자 주거 시장에 대한 시장세분화의 필요성을 수년간 인지하고 있으나 제자리걸음인 수준에 대한 의문에서 시작되었다. 초고령화로 가속화되는 시점에서 고령자 주택 시장에서 부재한 중간 영역을 해결하기 위한 대안과 더불어 고령자의 새로운 특성을 반영한 다양한 주택 공급에 대한 논의가 필요하다. 본 연구는 기존 연구가 수요, 공급 측면으로 이원화 되어 나아갈 방향성에 대한 다각적 검토가 부족한 점을 보완하고자 하였다. 따라서, 점차 증가할 예비 고령자인 베이비붐 세대를 중심으로 수요 특성을 분석하고 공공과 민간에서 개발한 공급 현황 파악을 통해 양 측면에서 고령자 주택의 현주소를 파악하는 것을 연구의 큰 틀로 하였다. 수요와 공급의 비교 분석 연구를 통해 불일치가 일어나는 지점이 어디인지 파악하고 시사점을 제공하도록 하였다. 수요 분석 과정은 선호도를 파악하는 컨조인트 분석 기법을 통해 잠재 수요자인 예비 고령자가 고령자 주택 선택 시 중요하게 생각하는 속성과 속성별 수준을 파악하였다. 결과로 도출된 속성 수준별 효용 값을 이용하여 군집분석을 진행하여 잠재 수요자가 원하는 주거 대안을 파악하였다. 수요 분석 결과를 보면 전체 응답자의 속성별 선호도에서 전체 중요도 100을 기준으로 경제 특성 32.79, 서비스 특성 27.02, 입지 특성 22.12, 단지 특성 18.07 순으로 나타났다. 속성 수준별 결과와 종합했을 때 국내 고령자 주택이 대부분 임대형으로 매달 비용을 지급해야 하는데, 고령자의 경우 은퇴 후 소득이 적어 적정 이용료를 통해 지속적인 거주를 할 수 있는 대안을 선택하는 것이 중요한 요소로 작용함을 알 수 있다. 민간에서 공급하는 경우 서비스 고급화로 인해 고급형을 추구하지만 보다 대중적인 유형으로 주거 모델을 공급하기 위해서는 가격 경쟁력을 높인 대안이 필요함을 시사한다. 공공에서 공급하는 경우 고령자의 건강 상태, 취향이 세분되고 있으나 고령자를 동질 인구집단으로 대하는 경향성으로 운영의 수준에서 부족한 점이 있음을 지적하였다. 또한, 고령자 주택 선호의 특이점으로 기존 거주지와 1시간 이동 거리 내에서 중소형 규모의 적정 커뮤니티 시설을 선호함을 알 수 있다. 고령자 주택 선택 시 사회적 관계 확장보다 개인의 건강과 안전을 중시하기 때문으로 나타났다. 공급 분석 과정은 공공과 민간에서 공급하는 고령자 주택 대표 유형을 선정하여 사례 분석을 진행하여 현황을 파악하였다. 유형별 사업개요 분석을 통해 취지와 입주 대상자를 검토하였다. 그리고 고령자 주택을 신규사업으로써 개발하거나 검토해 본 경험이 있는 전문가를 선정하여 심층 인터뷰를 통해 신규 개발의 한계점과 방향성에 대해서 시사점을 도출하도록 하였다. 공급 분석 결과에서 공공에서 제공하는 시설은 입주 대상이 제한적이며, 소득계층에 따른 다양한 선택지가 없는 것으로 나타났다. 개발 후 운영상의 문제 극복을 위해 위탁운영 또는 지역사회와 협력 시스템을 구축하고 있다. 그러나, 이 과정에서 아직 고령자의 다양한 수준에 맞춘 복지서비스 대응이 부족한 것으로 나타났다. 민간에서 공급한 시설은 주로 노인복지주택 유형으로 입지에 따른 특성 외에는 나머지 특성이 유사했다. 이는 이용료, 서비스 등 다른 조건에서 민간 고령자 주택의 주거 모델이 세분되지 않고 있음을 시사한다. 그리고 시설 내에서 복합 서비스 제공을 추구하여 위탁운영이 어렵고 직영으로 하다 보니 자체적 운영비 증가로 인해 고액의 시설로 상품화되는 상황으로 대안이 좁혀지고 있다. 고령자 주택 공급을 추진하고자 하는 전문가 인터뷰에서는 시장의 전망은 우수하지만, 고급형 외에는 시장에서 사업 검증이 부족하여 다양한 수요층의 needs를 반영한 사업계획에 어려움을 겪는 것으로 밝혔다. 또한 고령자 주택은 개발 후 운영 영역이 핵심인데 국내에는 고령자 주택 운영 경험을 보유한 전문 위탁사가 부재하기 때문에 어려움을 겪는 것으로 나타났다. 따라서, 정부 지원의 영역이 시설 공급 확대보다는 민간에서 고령자 주택 개발 및 운영을 다양하게 추진할 수 있는 정책적 지원이 필요함을 시사한다. 고령자 주택의 시장세분화를 위한 수요, 공급을 종합적으로 보면 운영 영역에서 다양한 대안과 정책적 지원이 이뤄져야 한다. 운영의 개선이 수요자의 이용료와 연결되고 공급자의 지속적 운영과 상품 개발로 연결되기 때문이다. 또한, 예비 고령자는 중소규모의 시설을 선호하는 경향성으로 공급 단에서 부지확보에 있어서 작은 규모를 선택할 수 있다는 가능성을 제시한다. 지역사회 내에서 작은 규모의 가격 경쟁력이 확보된 고령자 주거 모델이 다양하게 배치되어 더 많은 고령자가 혜택을 누릴 수 있어야 한다. 본 연구는 수요 측면에서 실증분석을 통해 수요 검증이 부족한 고령자 주거 시장에 시사점을 제공하며, 공급 측면에서 사례 분석, 심층 인터뷰를 통해 한계와 방향성을 바라본 점에서 통합적 연구방법론을 활용하였다는 점에서 연구의 차별점이 있다. 그러나, 수요 측면의 연구에서 표본의 수가 부족하여 검증에 한계가 있다. 컨조인트 분석에서도 사용된 속성과 속성 수준의 설정이 더욱 세분되어 보다 정확한 선호 조사가 추후 연구로 필요하다. 후속 연구에서는 이를 보완하여 고령자를 위한 주택 조성 시 다양한 주택 모델이 마련되기를 바란다.제1장 서론 1절. 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 및 의의 4 2절. 연구의 범위 및 방법 6 1. 연구의 범위 6 2. 연구의 방법 8 3. 연구의 흐름도 10 제2장 이론적 논의 및 선행연구 검토 11 1절. 초고령사회에 대한 고찰 11 1. 고령화 현상 17 2. 고령인구와 주거환경 17 3. 고령인구의 경제력 19 2절. 고령자 주택에 대한 고찰 20 1. 국내 고령자 주택 유형 및 특성 20 2. 국내 고령자 주택의 한계점 23 3절. 시장세분화 24 1. 시장세분화의 이론적 배경 24 2. 고령자 주거 시장세분화에 관한 연구 25 3. 시장분석을 위한 컨조인트 분석과 군집분석 27 4절. 선행연구와의 차별성 27 제3장 수요공급 비교 연구의 필요성 1절. 연구의 필요성 및 분석 개요 29 1. 수요공급 비교 연구의 필요성 29 2. 수요 분석 개요 31 3. 공급 분석 개요 32 제4장 수요 측면 분석 1절. 분석의 틀 33 1. 분석 방법 33 1) 속성과 속성수준의 선택 33 2) 모형의 선정 35 3) 컨조인트 디자인 36 2. 자료수집 39 1) 설문 설계 39 2) 연구 대상과 표본 39 3) 인구통계학적 분석 40 4) 고령자 주택에 관한 인식 분석 41 2절. 실증분석 44 1. 컨조인트 분석 결과 44 1) 속성별 중요도와 속성수준의 효용값 44 2) 대안 카드 선호 순위 분석 결과 50 2. 시장세분화 결과 51 1) 효용값을 이용한 군집분석 51 2) 표적 계층별 특성 및 대응 방안 52 3. 시사점 53 제5장 공급 측면 분석 1절. 공급 현황 분석 54 1. 공공 고령자 주택 공급 특성 분석 54 2. 민간 고령자 주택 공급 특성 분석 62 3. 공급 현황 분석을 통한 시사점 도출 70 2절. 시장세분화를 위한 전문가 심층 인터뷰 72 1. 심층 인터뷰 개요 72 2. 인터뷰 결과 분석 및 시사점 도출 74 제6장 결론 1절. 수요공급 비교를 통한 연구의 결론 및 시사점 도출 81 2절. 연구의 한계점 및 향후 연구과제 84석