The indirect tenancy protection for premises : Particulary about how the valuation methods are applied and their complicated legal position

Det indirekta besittningsskyddet utgör ett skydd för en hyresgäst till en lokal, som först aktualiseras när hyresvärden på obefogade grunder säger upp hyresgästen. Eftersom lokalhyresgästen inte har rätt till förlängning av sitt hyreskontrakt efter avtalstidens utgång, finns skyddet för att stärka hyresgästens ställning. Syftet med det indirekta besittningsskyddet är att skydda hyresgästens ekonomiska värden som hen har skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser. Lagstiftaren ville att skyddet skulle ha en preventiv effekt, vilket föranledde att hyresvärden kunde bli skadeståndsskyldig om hen sa upp hyresgästen på obefogade grunder. Det finns fyra grunder som är acceptabla för hyresvärden att tillgå och som föranleder att hyresvärden inte blir skadeståndsskyldig gentemot hyresgästen. Grunderna stadgas i 12 kap. 57 § 2 st. jordabalken (JB) och om hyresvärden vill säga upp hyresgästen och någon av grunderna föreligger, undgår hyresvärden skadeståndsskyldighet.Det intressanta är hur ersättningen bestäms när hyresvärden säger upp hyresgästen på obefogad grund. Hyresgästen har då rätt till skadestånd enligt 12 kap. 58b § JB. En del av skadeståndet utgår alltid oavsett den skada hyresgästen har åsamkats och det består av en årshyra. Om hyresgästen lider en skada som är större än en årshyra har hen rätt till det fullt ut om hen kan bevisa det. Ersättningen över årshyran vilar således på skadeståndsrättsliga principer. Hyresgästens skadestånd delas upp i flyttningskostnader, värdeminskning på dennes egendom, förlust av värdet på vissa ändringsarbeten och rörelseskada. Rörelseskadan är tämligen problematisk eftersom hyresgästen har att uppskatta rörelsens värde för att få ersättning för den fjärde ersättningsposten. Reglerna för hur hyresvärden ska uppskatta rörelsens värde baseras på expropriationsrättsliga grunder.Vid uppskattningen av hyresgästens rörelse har hen att fritt välja bland olika värderingsmetoder. Hyresgästen får välja den värderingsmetod som är mest förmånlig, men den måste samtidigt motsvara den faktiska skadan som hyresgästen har vållats. Praxis har visat vilka tillämpningssvårigheter som förekommer. Det finns en stor problematik och osäkerhet både bland hyresgästerna men även hos domstolarna. Frågan är dels vilken värderingsmetod hyresgästen bör använda, dels hur värderingsmetoderna skiljer sig i teorin och praktiken och hur det kommer sig