Property Valuation in a Changing Office Market

Nya arbetssätt har vuxit fram till följd av en osäker tid, vilket skapat möjligheter, men också tvingar arbetsgivare att ompröva sitt behov av lokaler. Under flera år har flexibla kontor diskuterats och hur kontorsmarknadens progression skapat förutsättningar som gjort att denna utveckling har kunnat fortsätta. Redan innan pandemin slog till fanns en stor efterfrågan på hyresavtal med korta löptider, vilket skapade ytterligare osäkerhet och gjorde det svårare att förutse framtiden. Efterfrågan på korttidshyresavtal förväntas fortsätta att öka under 2022, med avstegsklausuler som blir allt vanligare. Tidigare forskning har identifierat ett obestämt område i hur fastighetsvärdare och fastighetsägare värderar risken med hyresavtal med kortare löptid, givet den förändrade marknaden till följd av pandemin. En jämförelse med traditionella hyresavtal samt forskning kring värderingsmetoder och processer är ett spännande ämne för bland annat investerare och fastighetsägare. För att besvara studiens forskningsämne har kvalitativa intervjuer med fastighetsvärdare och fastighetsägare genomförts. Samtalen var semistrukturerade med frågor av öppen karaktär och ett induktivt förhållningssätt för att möjliggöra ett mer djupgående samtal. Syftet med denna forskning är därmed att titta på hur respektive part uppfattar risken förknippad med dessa hyresavtal och hur riskpremier och avkastningsräntor kommer till uttryck som ett resultat av den ökade efterfrågan på korta hyresavtal och avstegsklausuler. Resultaten visar att korta hyresavtal och avstegsklausuler inte påverkar värderingar för avkastningsfastigheter generellt, dock finns det vissa villkor i kontrakten som beaktas av marknaden. Samtidigt bör en fastighetsvärderare göra antaganden om vem som kommer att vara den mest sannolika köparen vid uppskattning av marknadsvärdet på en fastighet. Dessa villkor anses inte vara avgörande för större fastighetsbolag och pensionsfonder i Sverige. Eftersom internationella investerare inte besitter samma typ av marknadskunskap om Sverige som nationella investerare kan detta vara avgörande. New ways of working have emerged as a result of an uncertain time, which has created opportunities, but also forces employers to reconsider their need for premises. For several years, flexible offices have been discussed and how the office market's progress has created conditions that have enabled this development to continue. Even before the pandemic hit, there was a great demand for leases with short maturities, which created further uncertainty and made it more difficult to predict the future. Demand for short-term leases is expected to continue to increase in 2022, with breakoptions becoming more common. Previous research has identified an indeterminate area in how property owners and property owners value the risk of leases with shorter maturities, given the changing market as a result of the pandemic. A comparison with traditional leases and research on valuation methods and processes is an exciting topic for investors and property owners, among others. To answer the study's research topic, qualitative interviews with property valuers and property owners were conducted. The conversations were semi-structured with questions of an open nature and an inductive approach to enable a more in-depth conversation. The purpose of this research is to look at how each party perceives the risk associated with these leases and how risk premiums and yields are expressed as a result of the increased demand for short leases and severance clauses. The results show that short leases and breakoptions do not affect valuations for return properties generally, however, there are certain conditions in the contracts that are taken into account by the market in addition to their conventional value. At the same time, a property valuer should make assumptions about who will be the most likely buyer when estimating the market value of a property. These conditions are not considered decisive for larger real estate companies and pension funds in Sweden. As international investors do not possess the same type of market knowledge about Sweden as national investors, this can be crucial