Implementation of reuse in commercial premises from a tenant’s perspective

The construction industry is a major consumer of energy and resources and accounts for a large part of greenhouse gas emissions both globally and nationally. The industry is therefore an important contributor to reducing greenhouse gas emissions in order to achieve the Paris Agreement Norway has agreed to comply. Reuse of building materials and elements contributes to reduce waste and greenhouse gas emissions from the construction industry. In this master's thesis, the tenant perspective is highlighted when reuse is implemented in leased commercial premises, with the aim of presenting insight to stakeholders in the construction industry that can contribute to increasing implementation of reuse. Tenants from different establishments in leased commercial premises have great opportunities to influence building owners in what is being built and how. Replacements and renovation of commercial premises are large parts of the construction industry, where tenants can influence choices and decisions when signing contracts for new rental periods, in this way influencing that sustainable construction is introduced and implemented. First, literature searches were carried out that captured a large amount of available literature about drivers and barriers for reuse from a market perspective. The stakeholder’s perspective is well covered and various stakeholders such as advisers, contractors, architects, building owners and other interest groups have been interviewed. However, the reuse practices from a tenant's perspective have been less investigated. In order to investigate the tenant perspective, semi-structured interviews were conducted of eight tenants from different establishments and of facilitators for tenants, here various stakeholders from the construction industry where their experience from working with tenants was in focus. After an evaluation process, a final data analysis was carried out for the results from seven of the interviews. The interviews reveal several factors that influence tenants' decision-making in today's reuse practices. Ambitions for reuse in commercial premises appear to be more guiding rather than demands for reuse, due to various logistical challenges associated with reuse practices that indirectly affect the tenant. Economy is an influencing factor for reuse projects as for other construction projects. Furthermore, key personnel with knowledge and qualifications within implementation of reuse in building projects are mentioned as essential for the decisions made in the projects the tenants were involved in. Barriers that hinder reuse practices are the increased costs, logistics in reuse processes, and deprioritized reuse and sustainability ambitions. The tenant’s perspective of implementation of reuse in leased commercial premises that appears in this master thesis highlights several factors that are considered important for stakeholders in the construction industry to consider for achieving an increased implementation of reuse in commercial premises.Bygg- og anleggsnæringen er en storforbruker av energi og ressurser og står for en stor del av klimagassutslippene både globalt og nasjonalt. Byggenæringen er derfor en viktig bidragsyter i å redusere klimagassutslippene for å nå bærekraftsmålene Norge har forpliktet seg til å følge. Ombruk av byggematerialer og -elementer er med på å redusere avfall og klimagassutslipp fra byggenæringen. I denne masteroppgaven rettes det søkelys på leietakerperspektivet ved implementering av ombruk i leide næringslokaler, med mål om å gi aktører i byggenæringen innsikt som kan bidra til å øke implementeringen. Leietakere fra ulike virksomheter i leide næringslokaler har store muligheter til å påvirke gårdeiere i hva som bygges og hvordan det skal bygges. Utskiftninger og rehabilitering av næringslokaler er en stor del av byggenæringen, der leietakere kan påvirke valg og beslutninger ved kontraktsinngåelser for nye leieperioder slik at bærekraftig bygging innføres og gjennomføres. Oppstartsvis i denne oppgaven ble det gjort litteratursøk som fanget opp mye tilgjengelig litteratur om drivere og barrierer for ombruk i et markedsperspektiv. Tilbyderperspektivet er godt dekket og ulike aktører som rådgivere, entreprenører, arkitekter, gårdeiere og interesseorganisasjoner er intervjuet. Derimot er det tydelig at ombrukspraksisen fra et leietakerperspektiv er lite undersøkt. For å undersøke leietakerperspektivet ble det utført åtte semistrukturerte intervju av leietakere fra ulike næringer og av tilretteleggere for leietakere, her ulike aktører fra byggenæringen der deres erfaringer med leietakere var i fokus. Etter en vurderingsprosess ble endelig dataanalyse utført for syv av besvarelsene. Fra intervjuene avdekkes flere faktorer som påvirker leietakernes valg ved dagens ombrukspraksis. Ambisjoner for ombruk i næringslokaler ser ut til å være mer førende fremfor krav til ombruk, på grunn av ulike logistikkmessige utfordringer ved ombrukspraksisen som indirekte påvirker leietaker. Økonomi er en påvirkende faktor for ombruksprosjekter som for andre byggeprosjekter. Videre er nøkkelpersoner med kunnskap og gjennomføringsevne ved ombruksprosjekter nevnt som essensielle for valg som ble tatt i prosjektene leietakerne stod i. Blant drivere for ombruk er økt interesse for ombruk over de siste årene, positivt omdømme og mulighet for realisering av virksomhetens identitet gjennom design med ombruk fremtredende. Barrierer som hindrer for ombrukspraksisen er det økte kostnadsbildet, logistikk i ombruksprosesser og nedprioriterte ombruk- og bærekraftsambisjoner. Perspektivet fra leietakere ved implementering av ombruk i leide næringslokaler som kommer frem i denne oppgaven, belyser flere forhold som anses viktige for aktører i byggenæringen å ta hensyn til for å øke implementeringen av ombruk i næringslokaler.M-B