Återbruk eller rivning vid fastighetsutveckling : En studie om utmaningar med utgångspunkt från kommersiella byggnader från 1900-talet i Stockholms innerstad

Det finns flera motiv till varför fastighetsutvecklare väljer att riva befintliga byggnader i storstäder. Marktillgången i storstäder som Stockholm är begränsad och fastighetsutvecklare vill kunna erbjuda en modern standard som uppfyller de ökade krav och förväntningar hyresgäster ställer. Fastighetsägare kan därför vilja riva sina äldre fastigheter för att kunna projektera nya mer anpassade byggnader. Samtidigt står byggsektorn för en stor del av allt avfall och alla utsläpp i Sverige. Om det går att minska byggsektorns totala genererade avfall genom att återbruka den redan byggda miljön kan stora mängder utsläpp undvikas. Det finns dock lite dokumenterad kunskap om återbruk vid fastighetsutveckling där fokus är återbruk av fastighetens befintlig(a) byggnad(er), med syfte att ta tillvara och återanvända så mycket som möjligt av det "på plats redan befintliga". Syftet med studien är att bidra till den samlade kunskapen om återbruk av befintliga byggnader som alternativ till rivning vid fastighetsutveckling av kommersiella byggnader. Med fokus på byggnadstekniska samt arkitektoniska och kulturhistoriska aspekter är målet att undersöka vilka utmaningar som finns med återbruk av befintliga byggnader som alternativ till rivning vid fastighetsutveckling av kommersiella byggnader från 1900-talet i Stockholms innerstad, samt diskutera hur utmaningar kan hanteras. För att uppnå examensarbetets mål har litteraturstudier kombinerats med intervjuer. En inledande litteraturstudie genomfördes som berörde rivning och återbruk på en övergripande nivå. Den inledande litteraturstudien låg som grund för intervjustudien. Intervjuer genomfördes med 11 respondenter från olika yrkesroller. Respondenterna bestod av fyra konstruktörer, en fastighetsutvecklare, en bebyggelseantikvarie, två hållbarhets konsulter, en VVS-konsult och två arkitekter där en jobbade som handläggande arkitekt och en arbetade som tillgänglighetskonsult. Utmaningar med återbruk av befintliga byggnader som alternativ till rivning som frekvent uppkom under intervjuerna analyserades och kategoriserades in i olika områden. Dessa områden var Energi och miljö, Installationer, Konstruktion, Låga våningshöjder, Fönster och ljusinsläpp, Attraktivitet och flexibilitet samt Kulturhistoriska värden. När utmaningar var kategoriserade i tidigare nämnda områden genomfördes en fördjupad litteraturstudie anpassad efter utmaningar med återbruk av befintliga byggnader som alternativ tillrivning inom dessa områden. Baserat på genomförda intervjuer och studerad litteratur ansågs tre områden vara särskilt utmanande, Låga våningshöjder, Installationer samt Kulturhistoriska värden. Låga våningshöjder var utmanande eftersom det styrs av den befintliga stommen som kan vara svår att justera. Nya lagkrav och människors välmående är viktigt att tänka på där låg våningshöjd motsäger de båda faktorerna. Installationer var utmanande eftersom dagens krav på luftflöde är högre jämfört med förr. Schakt och kanaler behöver expanderas för att anpassas till dagens luftflöden vilket är svårt att få plats med i befintliga byggnader. Installationer har en tydlig koppling till låga våningshöjder eftersom expandering av kanalers dimensioner kräver mer yta mellan bjälklag och innertak. Dagens luftflöden kan dock uppnås genom att byta befintliga system eller utöka antalet fläktrum vilket kan minska påverkan på våningshöjderna. Kulturhistoriska värden utmanade återbruk av byggnader eftersom värden sitter i detaljer som fönster, värme- och ventilationssystem vilket alla är komponenter som kan behöva bytas ut när man ska återbruka en befintlig byggnad. Bevarande av kulturhistoriska värden kan vara svårt att kombinera med ändringar som förbättrar energiprestanda. Bevarande av kulturhistoriska värden hanteras bäst genom att samarbeta med antikvarier tidigt i processen och genomföra varsamma ändringar. Från intervjuer och litteratur framkom att utmaningar inom de resterande områdena var enklare att hantera. Utmaningar inom Energi och miljö var att hantera material och hög energianvändning. Utmaningar inom konstruktion gällde utökade laster vid påbyggnation, vilket kunde hanteras med förstärkning som innebar en stor ekonomisk kostnad. Fönster och ljusinsläpp utmanade återbruk av befintliga byggnader om fönster inte var tillräckligt isolerade eller så små att det blev dåligt ljusinsläpp. Det kunde hanteras genom fönsterbyten eller öppning av fasad, vilket blir kostsamt. Attraktivitet och flexibilitet var utmanande eftersom det finns höga förväntningar från hyresgäster och höga ambitioner hos fastighetsägare för byggnader centralt i storstäder. Fastigheter är anpassade efter specifika behov och därför svåra att förändra efter nya behov genom ombyggnation. Förväntningar kan hanteras genom att fler personer blir informerade om återbruk och att det blir något attraktivt med att nyttja återbrukade byggnader i stället för nyproducerade. Vid nyproduktion av fastigheter kan det vara viktigt att anpassa byggnaderna för att öka möjligheterna till framtida återbruk, till exempel genom för att skapa större flexibilitet i byggnaderna. En samlad slutsats från examensarbetet är att utmaningar med återbruk av befintliga byggnader som alternativ till rivning utifrån arkitektoniska, kulturhistoriska och byggnadstekniska aspekter i flera fall är inbördes relaterade. Samspelet är viktigt att beakta för att hantering av en åtgärd inte ska riskera att generera konsekvenser i form av nya utmaningar. Examensarbetet föreslår därför att frågan om återbruk som alternativ till rivning måste adresseras med avseende på hur utmaningar utifrån olika aspekter samspelar och därmed bäst kan hanteras. De arkitektoniska, kulturhistoriska och byggnadstekniska utmaningar som är svårast att hantera är de som starkt motiverar rivning, baseras på byggnadens delar som är fundamentala, är kopplade mellan varandra, motsäger varandra och utmanar varandra.There are several reasons why property developers choose to demolish existing buildings in large cities. Land availability in large cities such as Stockholm is limited thus property developers want to be able to offer a modern standard that meets the increased requirements and expectations of tenants. Property owners may therefore want to demolish their older properties in order to be able to design new, more adapted buildings. At the same time, the construction sector accounts for a large part of all waste and all emissions in Sweden. If it is possible to reduce the construction sector's total generated waste by reusing the already built environment, large amounts of emissions can be avoided. However, there is little documented knowledge about reuse in property development where the focus is on reuse of the property's existing building(s), with the aim of utilizing and reusing as much as possible of the "already existing on site". The purpose of the study is to contribute to the overall knowledge about the reuse of existing buildings as an alternative to demolition in property development of commercial buildings. With a focus on construction as well as architectural and cultural-historical aspects, the goal is to investigate what challenges exist with the renewal of existing buildings as an alternative to demolition in property development of commercial buildings from the 20th century in Stockholm's inner city and discuss how challenges can be managed. To achieve the goals of the study, literature studies have been combined with interviews. An initial literature study was conducted about demolition and renewal at an overall level. The initial literature study was the basis for the interview study. Interviews were conducted with 11 respondents from different professional roles. The respondents consisted of four constructors, a property developer, a building antiquarian, two sustainability consultants, a plumbing consultant and two architects, one of whom worked as an administrative architect, and one worked as an accessibility consultant. Challenges with the reuse of existing buildings as alternatives to demolition that frequently arose during the interviews were analyzed and categorized into different areas. These areas were Energy and Environment, Installations, Construction, Low floor heights, Windows and light entry, Attractiveness and flexibility as well as Cultural-historical values. When challenges were categorized in the previously mentioned areas, an in-depth literature study was carried out adapted to challenges with the reuse of existing buildings as an alternative demolition in these areas. Based on conducted interviews and studied literature, three areas were particularly challenging, Low floor heights, Installations and Cultural-historical values. Low floor heights were challenging as it is controlled by the existing frame which can be difficult to adjust. New legal requirements and people's well-being are important to keep in mind where low floor height contradicts both factors. Installations were challenging because today's requirements for air flow are higher than before. Shafts and ducts need to be expanded to adapt to today's air flows, which is difficult to fit in existing buildings. Installations have a clear connection to low floor heights because expansion of duct dimensions requires more space between floors and ceilings. Today's demands of air flows can, however, be achieved by replacing existing systems or increasing the number of ventilation rooms, which can reduce the impact on floor heights. Cultural-historical values ​​challenged the recycling of buildings because the values ​​can be found in details such as windows, heating and ventilation systems, all of which are components that may need to be replaced when reusing an existing building. Preservation of cultural-historical values ​​can be difficult to combine with changes that improve energy performance. Preservation of cultural-historical values ​​is best handled by collaborating with antiquarians early in the process and implementing careful changes. Interviews and literature showed that challenges in the remaining areas were easier to handle. Challenges in Energy and environment were handling materials and high energy use. Challenges in construction concerned increased loads, which could be handled with reinforcement, which entailed a large financial cost. Windows and daylight challenged the reuse of existing buildings if windows were not insulated enough or so small that there was poor light entry. It could be handled by replacing windows or opening the facade, which becomes costly. Attractiveness and flexibility were challenging because there are high expectations from tenants and high ambitions among property owners for buildings in central cities. Properties are adapted to specific needs and therefore difficult to change according to new needs through redevelopment. Expectations can be managed by more people being informed about recycling and that it becomes somewhat attractive to use recycled buildings instead of newly produced ones. In the case of new construction of properties, it may be important to adapt the buildings for reuse, for example by creating greater flexibility in the buildings. An overall conclusion from the study is that challenges with reuse of existing buildings as an alternative to demolition based on architectural, cultural-historical and constructional aspects are in several cases correlated. The interaction is important to consider so that the handling of a challenge does not risk generating consequences in the form of new challenges. The thesis therefore suggests that the issue of recycling as an alternative to demolition must be addressed regarding how challenges based on different aspects interact and thus can best be handled. The architectural, cultural-historical and construction challenges that are most difficult to deal with are those that strongly motivate demolition, based on the parts of the building that are fundamental, are connected to each other, contradict each other and challenge each other