Politiques foncières locales et dynamiques de promotion immobilière.: Le marché du logement neuf dans l’agglomération lyonnaise

How land policies are affecting housing developers activities in Lyon agglomeration ? The first part of this work analyses the housing development dynamics, which contributes to shape the actions of the different actors implicated in new housing markets. The second part explores the impact of land policies on market on housing developers studied in the first part. We define the term “land policies” in a broad sense, which include the purchase, the management and the selling of land by public authorities, but also the zoning and the land taxation policies.This work shows that in a context in which local public authorities have to present their urban strategies and projects in advance, their capacities to directly manage land development is limited, unless they invest massive amounts of public funds. Nevertheless, they use other ways to reintroduce uncertainty for housing developers and land owners, and therefore, be in capacity to be the actor who is in capacity to manage this uncertainty. One of the major tools to reach this goal is the use of some forms of discretionary zoning.However, such practices only work when housing developers can support this uncertainty, which mainly is the case in dynamic housing markets. This means that the way local authorities are today managing housing development allows to finance and build a city of quality, but also that public authorities have to multiply specific housing aids (whether in the social or non-social rental sector, or to support homeownership), which benefit to many households but also leave many others in “the edges of the city”, i.e., in many cases, far in the outskirts.Comment les politiques foncières influent-elles sur les pratiques des acteurs impliqués dans la construction de logements neufs ? Pour répondre à cette question, la première partie de ce travail analyse la structuration des dynamiques de promotion immobilière, à partir de l’identification des stratégies, des intérêts et des actions d’un acteur pivot, le promoteur de logements (qui peut-être un promoteur immobilier, un bailleur social ou un particulier). La seconde partie du travail explore l’impact des politiques foncières sur les acteurs de marché étudiés en première partie. Nous définissions le terme « politiques foncières » au sens large, en y incluant aussi bien l’action foncière, le droit des sols et la fiscalité foncière.Nous montrons dans cette thèse que les collectivités publiques locales disposent d’outils forts pour répartir les coûts et les bénéfices tirés d’une opération de promotion immobilière entre les propriétaires initiaux des terrains, les acquéreurs de logements et la collectivité (donc les contribuables). L’ensemble du processus de régulation des dynamiques de promotion immobilière peut s’analyser comme un jeu de création et de transfert d’incertitude. Dans un contexte dans lequel les collectivités sont poussées à présenter leurs projets à l’avance, leurs capacités à agir directement par l’action foncière sont relativement limitées, à moins de très gros efforts financiers. Pour retrouver des marges de manœuvre pour influer sur les modes de production de logements, les collectivités locales réintroduisent de l’incertitude, par différents moyens : préemption ou menace de préemption de terrains, prise de position sur des parcelles de blocage, et surtout, introduction d’une règle de droit des sols souple, qui oblige à un « examen concerté préalable » des demandes de permis de construire et de permis d’aménager entre le pétitionnaire et la collectivité.Toutefois, un tel mode de régulation des dynamiques de promotion de logements repose sur le dynamisme des marchés immobiliers, donc sur des prix immobiliers élevés. Ceci a pour conséquence de produire une ville de qualité mais oblige aussi à multiplier les dispositifs d’aides à l’accès au logement. Ils bénéficient à de nombreux ménages, mais ils n’empêchent cependant pas que nombre d’entre eux se retrouvent « en marge » de la ville, en l’occurrence, en périphéries plus ou moins lointaines