Större exploaterin gsprojekt på kommunal mark

Currently there is a high demand for housing in Sweden, especially in the metropolitan areas. The municipalities own a major part of the land intended for new construction. Through a land allocation the land can be allocated to developers, which in turn develops the area. Thus, land allocation is a vital tool for the housing development in Sweden. Currently there are no regulations concerning how the land allocation should be carried out. Consequently, the implementations differ significantly between different municipalities and projects. The purpose of this master thesis is to describe and compare different approaches of municipal land allocations in larger development projects. Furthermore, the aim is to analyze pros and cons of the different approaches and recommend which components that should be used in land allocations of larger development projects. When the different approaches have been described and compared the particular method has been studied, what criteria that have been used during the selection of developers and how the assessment has been carried out. Other than that the duration, pricing and regulation of rent and tenure have been investigated. Furthermore, questions regarding zoning have also been considered in the study. The four projects that has been investigated is Frihamnen (Göteborg), Årstafältet (Stockholm), Södra Ladugårdsängen (Örebro) and Vallastaden (Linköping). The objective of the study has been achieved through a literature review and a case study of the four projects. The case study is based on written documents and conducted interviews with involved parties from the municipalities and developers. The study has shown that all approaches of land allocation studied differ depending on the project conditions and objectives. In all projects a tender process has been the base for selection of developers. Price was the driving factor in Årstafältet, while other criterias were in focus in the other projects. The study shows that a selection based on other criterias then price is good in order to promote quality and diversity in the project. However, a tender based only on price is a simple and relatively cheap method. Regarding detail plans, it is concluded that it can be an advantage for smaller municipalites to prepare the detail plan before a land allocation takes place in order to attract developers. This approach is something that especially promotes smaller developers since preparation of a plan is costly and time-consuming. In addition, it is concluded that it always should occur some type of coordination and planning among the municipality and the selected developers in order to obtain optimal overall solutions for the area.Det råder i Sverige idag en stor efterfrågan på bostäder, speciellt i storstadsregionerna. En stor del av marken för nyproduktion ägs av Sveriges kommuner som via en markanvisning kan fördela marken till byggherrar för exploatering av marken. Markanvisning är därmed tillsammans med planmonopolet ett viktigt instrument för bostadsutvecklingen. Någon reglering för hur fördelning av markanvisning bör ske finns inte och tillämpningen skiljer sig därmed väsentligt mellan kommun och projekt. Syftet med detta examensarbete är att beskriva och jämföra tillvägagångssätten vid kommunal markanvisning inom större exploateringsprojekt. Detta för att kunna observera skillnader, analysera för- och nackdelar samt att ge förslag på komponenter som bör tillämpas vid markanvisning av större exploateringsområden. Med tillvägagångssätt menas bland annat vilken tilldelningsmetod som använts, vilka kriterier som val av byggherrar grundats på samt hur denna bedömning gått till. Vidare har även processens gång, prissättning och eventuell reglering av hyra och upplåtelseformer undersökts. Hur och när detaljplan framtagits berörs även i studien. De fyra projekt som ingår i studien är Frihamnen (Göteborg), Årstafältet (Stockholm), Södra Ladugårdsängen (Örebro) och Vallastaden (Linköping). Syftet med studien har uppnåtts via en litteraturstudie samt en fallstudie över de fyra projekten. Inom fallstudien har dels material studerats och dels intervjuer med kommunala tjänstemän samt deltagande byggherrar genomförts. Studien har visat på att samtliga studerade tillvägagångssätt skiljer sig åt beroende på förutsättningar och mål med projekten. Inom samtliga projekt har anbudsanvisning tillämpats och inom samtliga projekt förutom Årstafältet har urvalet grundats på andra kriterier än pris. Att genomföra bedömningen på andra kriterier än pris är något som studien kommit fram till är lämpligt för att främja kvalitet och mångfald i projektet. Däremot är ett anbud baserat endast på pris en enkel och mindre resurskrävande metod att tilldela markanvisning samt erhålla ett marknadspris på. Avseende framtagande av detaljplan kan detta i vissa mindre kommuner vara fördelaktigt att ta fram innan markanvisning för att locka fler byggherrar. Detta tillvägagångssätt är även något som främjar mindre byggherrar då ett detaljplanearbete är resurs- och tidskrävande. Någon slags samordning och planering bör däremot alltid ske mellan kommun och tilldelade byggherrar för att erhålla en optimal helhetslösning för området