Varied architecture : A land allocation policy for variety from the perspective of the municipality and the developer

Syftet med denna rapport är tvåfaldigt. För det första syftar rapporten till att undersöka hur kommunen i markanvisnings- och detaljplaneprocessen kan verka för en varierad och blandad bebyggelse samtidigt som kommunen maximerar markförsäljningspriset vid försäljning av mark till byggherrar. För det andra syftar rapporten till att belysa hur kommunens markanvisnings- och detaljplaneprocess upplevs utifrån byggherrens perspektiv. Rapporten ställer upp tre frågeställningar: i) vilka möjligheter har kommunen att påverka fysisk gestaltning? ii) hur kan kommunen verka för ökad mångfald i bebyggelsen? och iii) hur kan kommunen verka för att fler byggherrar kan konkurrera om markanvisning? En ingående granskning av planhandlingar och gestaltningsprogram för fyra exploateringsområden i Stockholms län samt markanvisnings- och exploateringsavtal med berörda byggherrar har genomförts. Dessutom har en enkätundersökning med ett antal mindre byggherrar genomförts i syfte att undersöka upplevda etableringshinder och svårigheter att erhålla markanvisning. Studien finner att detaljplanen är ett alltför trubbigt verktyg för att styra gestaltningen och att den ofta kompletteras med gestaltningsprogram för området. För att gestaltningsprogram ska ha bindande verkan gentemot byggherren bör de knytas till markanvisnings- och exploateringsavtal. Ännu effektivare verkan får gestaltningsprogram om de grundar sig i medborgardialoger där såväl boende som byggherrar fått delta. Sannolikheten att ambitionerna som uttrycks i gestaltningsprogrammet verkligen genomförs ökar om byggherren ges incitament att genomföra vissa åtgärder, exempelvis genom att erhålla rabatt på markpriset. Den främsta faktorn för variation och mångfald i bebyggelsen är dock att i konkurrens, genom markanvisningstävlingar, tilldela byggrätter till flera olika byggherrar inte bara inom området i stort utan även inom kvarteret. Byggherreenkäten visar främst att kommuner måste bli mer tydliga i sina utvärderingskriterier. Minskad osäkerhet medför att också mindre byggherrar kan delta i markanvisningsprocessen vilket i sin tur leder till ökad variation i bebyggelsen.The purpose of this report is twofold. First, the report aims to examine how the municipality, through the land allocation- and zoning processes, can promote a varied and diverse architecture while, at the same time, maximize the selling price when selling land to developers. Second, the report aims to describe the municipal land allocation- and zoning process from the perspective of the developer. The report poses three questions: i) Which means does the municipality have in order to influence the built environment? ii) How can the municipality promote increased diversity in the built environment? and iii) How can the municipality promote a greater number of developers to compete in the land allocation process? A detailed examination of the zoning plans and design programs for four development areas in the Stockholm County as well as land allocation- and development agreements with developers has been carried out. In addition, a survey among a number of smaller developers has been conducted in order to examine perceived barriers to entry and difficulties in obtaining land allocation. The study finds that zoning plans are too imprecise as a tool to govern the design and that they are often complemented by design programs for the area. For the design program to have binding effect against the developer they should be linked to land allocation- and development agreements with the developers. They are likely to be even more effective if they are based on dialogue with local residents and developers. The probability that the ambitions expressed in the design program are actually implemented will increase if the developer is given incentives to implement certain measures, for example by obtaining discount on the land price. The key factor for variety and diversity in the built environment is through competition where development rights are assigned to several different developers not only in the greater development area but also within the block. The survey among developers show that municipalities have to become more clear in their evaluation criteria. Reduced uncertainty will encourage small developers to participate in the land allocation process, which in turn, leads to a more varied and diverse architecture