Asemakaavan vanhentumisen vaikutus kiinteistöjen korvausarviointiin

The purpose of this thesis is to examine how the compensation procedure should take into account whether the assessment of the detail plan according to the Land Use and Building Act finds the plan out-dated. The results will be applicable as of 1 January 2013, when the duty to assess is extended to cover the detail plans prepared before the Land Use and Building Act came into force. The work was based on an analysis of literature and especially the legal practice. The general compensation practice was examined based on cadastral survey and land court records. The obligation to keep the detail plans up-to-date aims to prevent the implementation of plans that have become inappropriate. For this reason, the question of whether the plan is out-dated is relevant mainly with detail plans with significant non-implemented portions. The assessment of plans is a question of municipal evaluation of the purposefulness of planning, which is not bound to the requirements for detail plans set forth in the Land Use and Building Act. The decision to find a detail plan out-dated is comparable with the decision to start the amendment of the plan and the building prohibition related thereto. The expropriation rights with regard to detail plans according to the Land Use and Building Act survive deeming the plan out-dated. New types of compensation do not emerge due to an out-dated detail plan. Economic loss inflicted by outdating of the plan due to the expropriation shall be compensated according to present standard practice. Otherwise, compensation is based on the market price, negatively affected by the outdating factors. Within the sphere of the lawfully out-dated plan, compensation cannot longer be based on the plan regulations. When evaluating an area with a potentially out-dated detail plan, it is necessary to determine the prerequisites of evaluation according to Section 60, Subsection 2 of the Land Use and Building Act and whether the detail plan is out-dated. Compensation cases within out-dated detail plan areas seemed to be quite exceptional. Outdating occurred mainly due overestimation of feasible floor area, which became evident in complete or partial non-implementation of the plan. Completely non-implementable areas have been expropriated with the price of the raw land. With partially implementable areas, a discretionary decrease is applied to the compensation according to the detail plan. The proceeding is to determine the market value of the area and fulfil the requirement for the constitutional full compensation. The effects of non-implementable detail plans on the value of areas need to be explored more comprehensibly.Tutkielmassa selvitettiin, kuinka maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) mukaisessa ajanmukaisuuden arvioinnissa todettava asemakaavan vanhentuminen tulisi huomioida lunastus- ja korvausarvioinnissa. Tulokset ovat pääosin sovellettavissa 1.1.2013 alkaen, jolloin arvioimisvelvoite laajenee koskemaan rakennuslain aikaisia detaljikaavoja. Tarkastelu perustui kirjallisuuden ja erityisesti oikeuskäytännön analysointiin. Vallitsevaa korvauskäytäntöä selvitettiin valikoidun toimitus- ja maaoikeusaineiston perusteella. Asemakaavojen ajanmukaistamisvelvoitteen tarkoituksena on estää ajan kulumisen johdosta epätarkoituksenmukaisiksi muuttuneiden suunnitelmien toteuttaminen, jolloin vanhentuneisuus voi ilmetä lähinnä merkittävältä osalta toteutumattomilla asemakaava-alueilla. Ajanmukaisuuden arvioinnissa on kysymys normaalista kaavoituksellisesta tarkoituksenmukaisuusharkinnasta, joka ei rajoitu ainoastaan asemakaavalle MRL:ssa asetettuihin sisältövaatimuksiin. Päätös asemakaavan vanhentuneisuudesta on rinnastettavissa päätökseen asemakaavan muuttamiseen ryhtymisestä ja tähän liittyvästä rakennuskiellosta. Myös MRL:n mukaiset asemakaavalliset lunastusoikeudet säilyvät vanhentumisesta riippumatta. Asemakaavan vanhentuminen ei synnytä uudentyyppisiä korvaustilanteita. Lunastusyrityksestä johtuvan vanhentumisen aiheuttamat taloudelliset menetykset on vakiintuneen käytännön mukaisesti korvattava. Muulloin korvaus perustuu kiinteistön käypään hintaan, jota alentavat vanhentumiseen johtaneet tekijät. Lainvoimaisesti vanhentuneen asemakaavan alueella korvaus ei voi enää perustua kaavan määräyksiin. MRL 60.2 §:n mukaisen arvioinnin edellytykset ja arvioinnin todennäköinen lopputulos on ratkaistava arvioinnin yhteydessä. Arviointitilanteet vanhentuneina pidettävillä asemakaava-alueilla osoittautuivat melko harvinaisiksi. Vanhentuminen johtui niissä lähinnä ylimitoituksesta ja ilmenee kaavan osittaisena tai täydellisenä toteutumattomuutena. Täysin toteuttamiskelvottomiksi katsotut asemakaava-alueet on korvattu raakamaan hinnan mukaan. Osittain toteuttamiskelpoisilla alueilla asemakaavan mukaiseen käyttöön perustuvaa korvausta on alennettu harkinnanvaraisesti tai vastaavien kaava-alueiden toteutumisasteeseen perustuen. Menettelyn voi katsoa tavoittavan alueen markkina-arvon ja siten täyden korvauksen. Toteutumattomuuden arvovaikutuksia tulisi perusteellisemmin tutkia oikean hintasuhteen selvittämiseksi