Arvopohjaisen asuinaluekaavoituksen viitekehyksen kehittäminen

The planning practice in many metropolitan areas of Finland has become too detailed. Strict planning provisions affect project schedules, costs and innovations in a negative way. They can be seen as a counter-reaction towards the weak quality of areas developed during the building boom of the 70’s. Much development has happened thereafter, calling for a reform of the current planning customs. The purpose of this thesis is to bring up issues connected to the reigning planning practice, and improve it in order to generate innovative residential areas of higher value. Data of current planning practices, issues and preferences is gathered through expert interviews and internet based questionnaires directed towards all planning stakeholders. The data is of both qualitative and quantitative nature, with weight on the qualitative side. The acquired information indicates that lack of trust between stakeholders is the largest underlying issue of planning. This lack of trust has resulted in strict provisioning striving to achieve a minimum quality standard. Lack of design and cost knowledge has further resulted in non value-adding planning decisions, especially when the plan includes detailed provisions. The negative aspects of provisioning in today’s market of enlightened consumers has begun to outshine the positive ones. At time, the detailed plans influence building design to a degree were little room is left for the architect’s own creation. This results in non-optimal solutions raising costs and attenuating innovation. As a result of this study, a process model to facilitate higher value has been developed using a constructive approach consisting of interviews, questionnaires and a case study. Higher value can be achieved through more flexible physical provisioning, and value co-creation endorsed by inviting the end users into the design processes. Surprisingly, one of the largest issues – high costs – is very easily solved through simple optimization of parking and massing solutions. This way additional capital gets freed up for true value-adding alterations. The model encourages use of alliancing principles and relies on deeper collaboration and sharing of knowledge in order to foster mutual trust. Through trust and cooperation less provisioning will be needed, resulting in more interesting, innovative and higher value areas. This study is hoped to contribute society as a whole, but in first hand aimed towards urban planners and developers.Kaavoituskäytäntö, erityisesti Suomen metropolialueilla, on muuttunut liian yksityiskohtaiseksi. Tiukat asemakaavamääräykset vaikuttavat projektien aikatauluihin, kustannuksiin ja innovointiin negatiivisella tavalla. Tarkat määräykset voidaan nähdä 70-luvun rakennusboomin heikon alueellisen laadun vastareaktiona. Sen jälkeen on kuitenkin tapahtunut paljon kehitystä, mikä vaatii muutosta hallitseviin kaavoituskäytäntöihin. Tämän diplomityön tarkoituksena on nostaa esille nykyisten kaavoituskäytäntöjen ongelmia, ja kehittää käytäntöä tuottamaan innovatiivisia ja korkea-arvoisia alueita. Tietoa kaavoituksen nykykäytännöistä, ongelmista ja preferensseistä on kerätty asiantuntijahaastatteluilla sekä internetpohjaisilla kyselyillä. Aineiston laatu on sekä kvantitatiivista että kvalitatiivista, mutta painottuu kvalitatiiviselle puolelle. Kerätty data osoittaa, että sidosryhmien välinen luottamuksen puute on suurin kaavoituksen taustalla oleva ongelma. Tämä luottamuspula on johtanut tiukkaan määräämiseen, joka pyrkii turvaamaan tiettyä minimilaatutasoa. Rakennussuunnittelu ja kustannustietämyksen puutteet aiheuttavat ongelmia erityisesti yksityiskohtaisten asemakaavojen kohdalla. Nykypäivän markkinoilla tiukkojen asemakaavamääräysten negatiiviset vaikutukset ovat alkaneet ylittää niiden tuomat hyödyt. Ajoittain asemakaavamääräykset ohjaavat rakennussuunnitteluakin niin, ettei arkkitehdille jää paljon varaa omiin luoviin ratkaisuihin. Tämä johtaa ei-optimaalisiin ratkaisuihin jotka kasvattavat kustannuksia ja hintoja sekä tappavat innovointia. Työn tuloksena on konstruktiivista menetelmää käyttäen kehitetty prosessimallia paremman arvon tuottamiseksi. Konstruktiivisessa menetelmässä on hyödynnetty haastatteluita, kyselyitä sekä tapaustutkimusta. Korkeampaa arvoa voi saavuttaa joustavammalla kaavoituksella ja yhteistä arvontuottoa voi tukea kutsumalla loppukäyttäjät mukaan suunnitteluun. Yllättäen, ratkaisu yhteen suurimpaan ongelmaan – korkeisiin kustannuksiin – on erittäin yksinkertainen. Se onnistuu pienillä optimoinneilla massoittelu- ja pysäköintiratkaisuissa. Näin pääomaa vapautuu myös muihin oikeasti arvoa lisääviin toimenpiteisiin. Kehitetty malli kannustaa allianssiperiaatteiden hyödyntämiseen ja tukeutuu syvempään yhteistyöhön sekä tiedon-jakoon, mikä johtaa molemminpuoliseen luottamukseen. Luottamuksen ja yhteistyön ansiosta tarvitaan vähemmän sääntelyä, jolloin voidaan kehittää entistä mielenkiintoisempia, innovatiivisempia ja korkea-arvoisempia alueita. Tämän tutkimuksen tavoitteena on vaikuttaa koko yhteiskuntaan, mutta ensisijaisesti kaupunkikehityksen kanssa työskenteleviin tahoihin