Externalidades e formação de preços no mercado imobiliário urbano brasileiro: um estudo de caso

This paper focuses on the economic determinants that contribute to the formation of the prices of the real estate market of the city of Fortaleza (Ceará), based upon the hedonic or implicit prices theory. The model considered for the work investigates implicit prices in the curve of utility of an agent of demand segmented in two groups: direct consumer of the good house and the investor in properties, that it incorporates economical-financial additionally that measure the degree of risk and return in the formation of the hedonic prices. It is estimated the hedonic prices through segmentation by type of property taking into account several attributes distributed in the vectors of physical, location, economical and financial characteristics. The selected sample is formed by the real estate transactions occurred in the city (period from 1995 to 2003), accounting for 4.467 observations distributed among residential apartments, flats, urban lands and commercial offices.Este artigo consiste no estudo dos determinantes econômicos e externalidades que contribuem para a formação dos preços no espaço urbano de uma cidade brasileira de porte médio - Fortaleza, Estado do Ceará -, fundamentado na teoria dos preços hedônicos ou preços implícitos. O modelo proposto investiga preços implícitos na curva de utilidade de um agente de demanda segmentado em dois grupos: consumidor direto do bem habitação e o investidor em imóveis, que incorpora adicionalmente atributos econômico-financeiros que medem o grau de risco e retorno na formação dos preços. O estudo estima os preços hedônicos por meio de um modelo segmentado por tipo de imóvel contra os diversos atributos distribuídos nos vetores de características físicas, locacionais, econômicas e financeiras. A amostra é formada pelas transações imobiliárias ocorridas no período 1995-2003, perfazendo o total de 4.467 observações, distribuídas em apartamentos, flats, terrenos e salas comerciais