Offices and planning in Brussels, a half-century of missed opportunities?

The relationship between offices and planning in Brussels could be summed up as a series of missed opportunities. Decisions were taken blow by blow, without truly taking account of what had been planned. This real estate game, which has been going on for half a century, has had sometimes obscure causes, often unspoken motives, but reasons that have always been logical for at least one of the four players involved in the overall misunderstanding, i.e., promoters, national government (and then federal and regional governments), local officials, and the residents themselves. Planning long remained officious, with attempts made to intervene in strips. Even though the authorities made a relevant planning proposal starting in 1958, the future European Quarter was created in silence and without directives. With the country’s subdivision into regions planning became official, but the building of offices nevertheless came in for little supervision. In 1999, more than twenty years after the adoption of Brussels’s first area plan, 47% of the some 10 million square metres of offices in Brussels (in edifices with at least 1 000 m² of office space, and thus very often monofunctional buildings) was outside the administrative zones that the area plan had set. Another form of planning went into effect in 1995, but the relationships amongst the players of the real estate game remain ambiguous. The four-party misunderstanding continues.La relation entre bureaux et planification pourrait se résumer à Bruxelles en une suite d’occasions manquées. Les décisions ont été prises au coup par coup, sans vraiment tenir compte de ce qui avait été planifié. Ce jeu immobilier, qui se poursuit depuis un demi-siècle, a des causes quelques fois obscures, des motifs souvent tus mais des raisons toujours logiques pour au moins un des intervenants dans ce quiproquo à quatre : promoteurs, gouvernement national (puis fédéral et régional), mandataires communaux, habitants.La planification est longtemps restée officieuse, en tentant d’intervenir par la bande. Même si elle avançait depuis 1958 une proposition pertinente, le futur quartier européen s’est créé en silence et sans directive. Avec la régionalisation du pays, la planification devient officielle mais les bureaux restent peu encadrés malgré tout. Vingt ans après avoir été adopté (1999), 47 % des quelque 10 millions de m² de bureaux (dans des entités immobilières comptant au moins 1 000 m², donc très souvent monofonctionnelles) sont comptabilisés en dehors des zones administratives que le plan de secteur avait définies. Depuis 1995, une autre planification intervient mais la relation entre les acteurs du jeu immobilier reste ambiguë. Le quiproquo à quatre persiste.De relatie tussen kantoren en planning zou men in Brussel kunnen samenvatten als een aaneenschakeling van gemiste kansen. De beslissingen werden ad hoc genomen zonder echt rekening te houden met wat gepland was. Dit vastgoedspel, dat al een halve eeuw gespeeld wordt, heeft soms obscure oorzaken, meestal onduidelijke redenen, maar altijd is het ergens wel logisch voor minstens één van de spelers in het kwartet der misverstanden: promotoren, nationale regering (en vervolgens federale en gewestelijke regeringen), gemeentepolitici en inwoners. De planning is lange tijd officieus gebleven door indirect trachten tussen te komen. Hoewel er sinds 1985 een pertinent voorstel naar voren werd geschoven, is de toekomstige Europese wijk in stilte ontstaan en zonder richtlijn. Met de regionalisatie van het land is de planning officieel geworden, maar wat betreft kantoren is er ondanks alles weinig omkadering. Twintig jaar nadat het gewestplan aangenomen werd (1999), blijkt dat 47% van de bijna 10 miljoen m² aan kantoorruimte (in vastgoedeenheden van meer dan 1 000 m² en dus heel vaak monofunctionele gebouwen) gevestigd is buiten de administratiegebieden gedefinieerd in het plan. Sinds 1995 is een andere planning tussengekomen, maar de relatie tussen de actoren in het vastgoedspel blijft ambigu. Het kwartet der misverstanden blijft bestaan