Die Rolle des Treuhänders im Zusammenhang mit dem grundbücherlichen Sicherungsmodell des BTVG, insbesondere bei der Feststellung des Baufortschrittes

Das Bauträgervertragsgesetz wurde Mitte der Neunzigerjahre geschaffen und soll für ausreichende Rechtssicherheit bei der Anschaffung von Wohnraum von einem Bauträger sorgen. Im Vordergrund steht dabei die Absicherung der vom Erwerber geleisteten Kaufpreiszahlungen im Insolvenzfall des Bauträgers. Die vorliegende Arbeit gibt zunächst einen kurzen Überblick über den Anwendungsbereich des BTVG, die darin vorgesehenen Sicherungsmodelle für den Erwerber sowie die allgemeinen Pflichten des Treuhänders und konzentriert sich in weitere Folge auf das grundbücherliche Sicherungsmodell und die damit verbundene vom Baufortschritt abhängige Ratenzahlung des Kaufpreises gem §§ 9,10 BTVG. Als Standardfall wird in vorliegender Arbeit der Erwerb vom Wohnungseigentum angenommen. Der Treuhänder nimmt beim grundbücherlichen Sicherungsmodell eine zentrale Rolle ein, wobei die Überwachung des Baufortschrittes als besondere Aufgabe einzuordnen ist. Als Treuhänder kann nur ein Notar oder Rechtsanwalt fungieren, der als ausgebildeter Jurist idR nicht in der Lage sein wird, technische Beurteilungen vorzunehmen. Deshalb sieht § 13 Abs 2 BTVG auch die bedarfsweise Beiziehung eines „Experten“ zur Feststellung des jeweiligen Baufortschrittes vor. Die gängige Vorgangsweise bei einem typischen Bauträgerprojekt ist daher die, dass der Treuhänder erst bei Vorlage einer entsprechenden Baufortschrittsbestätigung durch den beigezogenen Sachverständigen die Kaufpreisraten ausbezahlt. Spannungsfelder können entstehen, wenn es aufgrund (behaupteter) unrichtiger Baufortschrittsfeststellung zur Auszahlung von Treuhandgeldern kommt. Dazu gilt es das Verhältnis des Treuhänders zum Sachverständigen als Baufortschrittsprüfer sowie die jeweiligen Verantwortungsbereiche zu untersuchen. Wesentliches Kriterium für den Abschluss eines Bauabschnittes ist, dass dieser keine „gravierenden Mängel“ aufweisen darf, wobei der Gesetzgeber nicht vorgibt, wann ein solcher vorliegt. Die in der Lehre unterschiedlichen Ansätze für eine Konkretisierung des „gravierenden Mangels“ werden in vorliegender Arbeit aufgezeigt. Durch Beiziehung einer sachkundigen Person iSd § 13 Abs 2 BTVG überträgt der Treuhänder die Rolle des Baufortschrittsprüfers auf diese. Der Baufortschrittsprüfer ist aufgrund ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung kein Erfüllungsgehilfe des Treuhänders sondern haftet direkt dem Erwerber. Der Treuhänder ist dazu angehalten, sich von der entsprechenden Eignung des beigezogenen Experten anhand objektiver Beurteilungskriterien zu überzeugen, da ihn sonst uU ein Auswahlverschulden treffen kann. Aus diesem Grund und weil der Gesetzgeber die Beiziehung dieser technischen Expertise ja explizit vorgesehen hat, darf sich der Treuhänder dann aber auch grds auf die Baufortschrittsbestätigungen des Baufortschrittsprüfers verlassen. Ausgenommen können nur jene Fälle sein, in denen die Unrichtigkeit der Baufortschrittsbestätigung offensichtlich bzw für den Treuhänder augenscheinlich erkennbar war und er dennoch Treuhandgelder an den Bauträger weiterleitet.eingereicht von Reinharter MonikaUniversität Linz, Diplomarbeit, 2017(VLID)219352