La production capitaliste des logements à Bruxelles. Promotion immobilière et division sociale de l'espace.

In the housing production system of Brussels, in the early 21th century, housing is both a good aimed at meeting a fundamental need, with the right to housing enshrined in the constitution, and a commodity. Housing production is mostly left to private companies - real estate developers for the most part. It is also left to these companies to establish the price of it, on the basis of their perception of the housing market. A market where supply and demand meet, housing "consumers" and producers, with inherently opposing interests. A market that, contrary to the basic assumption of neoclassical economics, does not create an equilibrium but a perpetual crisis. A market that entrenches and deepens social inequality, and causes, in Brussels, unacceptable living conditions for a growing number of families.This work unveils the mechanisms at work in the companies that are the leading actors of the capitalist production of housing. These firms act as real estate developers in the housing sector, even though real estate development is not always their core business. The aim is to study empirically how they use, maintain and transform urban space and the residential geography of social classes in the city.The theoretical part reflects on how real estate developers can maximize their rate of profit through their project location. It connects the practices of real estate developers as I observed it, land rent theory, and the issue of perpetuation / transformation of the social division of space. The empirical part relates to the housing developers, in Brussels, in the 2000s. It describes companies that are active in housing production in the Brussels Region, on the basis of the available data, by means of a classification and some "portraits" of companies. Comparing the spatial strategies of different types of developers makes it then possible to identify the specific features that influence their investment location choices.Dans le système de production de l’habitat qui existe à Bruxelles, en ce début de 21ᵉ siècle, le logement est à la fois un bien répondant à un besoin vital, un bien faisant l’objet d’un droit inscrit dans la constitution, et une marchandise. Sa production est majoritairement laissée à des sociétés privées – pour l’essentiel des sociétés de promotion immobilière – auxquelles on laisse aussi le soin d’en fixer les prix, sur base de leur perception du marché du logement. Un marché où se rencontrent une demande et une offre, des “consommateurs” et des producteurs de logements, dont les intérêts sont diamétralement opposés. Un marché qui, contrairement à ce qu’en attend la théorie économique néoclassique, ne crée pas un équilibre, mais une crise perpétuelle. Un marché qui entretient et amplifie les inégalités sociales, et dont le fonctionnement génère, à Bruxelles, des conditions de vie indignes pour une part croissante de ménages.Cette étude lève le voile sur les mécanismes à l’œuvre du côté des sociétés qui sont les agents principaux de la production capitaliste de logements. Ces sociétés sont celles qui assurent, dans le domaine résidentiel, la fonction de promoteur immobilier (une fonction assurée par toutes sortes de sociétés, qui n’ont pas toutes officiellement la promotion immobilière comme activité principale). Il s’agit d’étudier empiriquement les façons dont ces sociétés utilisent, entretiennent, et transforment l’espace urbain et la géographie résidentielle des différentes classes sociales dans la ville.La partie théorique propose une réflexion sur la façon dont les promoteurs peuvent maximiser leur taux de profit à travers la localisation de leurs opérations de logements. Elle fait le lien entre les pratiques des promoteurs telles que j’ai pu les observer, la théorie de la rente foncière, et la question de la reproduction / transformation de la division sociale de l’espace. La partie empirique porte sur les promoteurs de logement, à Bruxelles, dans les années 2000. Elle décrit les promoteurs de logement actifs en Région bruxelloise, sur la base des données disponibles, par l’intermédiaire d’une typologie et de portraits d’entreprises. Elle compare ensuite les stratégies spatiales des différentes sortes de promoteurs, ce qui permet d’identifier les caractéristiques spécifiques qui influencent leurs choix de localisation