L’investimento immobiliare. Valutazione, rendimenti, asset allocation

Anche in Italia, la favorevole congiuntura del ciclo immobiliare ha contribuito ad una più decisa consapevolezza del ruolo del real estate quale fattore strategico di creazione di valore sia in ottica gestionale (con riferimento alla ricerca di un maggior efficienza da parte dei gruppi industriali e bancari nell‟attività di gestione del proprio patrimonio immobiliare) sia in ottica di puro investimento (con riferimento alle scelte di portafoglio degli investitori istituzionali e individuali). Rispetto a questo ultimo elemento occorre tuttavia evidenziare come l‟opportunità di considerare il real estate come una categoria di investimento equiparabile alle altre categorie di tipo tradizionale appaia ancora oggi, anche alla luce delle recenti trasformazioni di mercato, un problema di difficile soluzione. Partendo dal presupposto che l‟insieme degli investimenti immobiliari possa essere ragionevolmente considerato rappresentativo di una asset class, le specificità che caratterizzano tale comparto richiedono che tale tipologia di investimento venga trattata utilizzando principi di analisi e metodi che tengano esplicitamente conto di tutte le peculiarità. L‟assenza di un mercato centrale nel quale sono concluse le transazioni, la conseguente difficoltà di disporre di serie storiche su prezzi e valori di scambio con adeguata periodicità e rappresentatività, lo scarso grado di frazionamento (molto spesso nullo) degli investimenti, e, per concludere, la forte componente di illiquidità del mercato, rendono il settore immobiliare profondamente differente rispetto a quello della altre forme di investimento. Facendo riferimento a un quadro teorico sempre più ampio e variegato quale è andato consolidandosi nel mercato statunitense, di gran lunga il primo mercato immobiliare al mondo, ma senza trascurare l‟attuale contesto del sistema finanziario italiano, nel presente volume, dopo aver introdotto la differenza fondamentale tra investimenti di natura azionaria e obbligazionaria di mercato diretto e indiretto (capitolo 1) e aver fornito un quadro di sintesi, senza alcuna pretesa di esaustività, dell‟investimento immobiliare in Italia (capitolo 2), l‟attenzione è incentrata prevalentemente su caratteristiche peculiari e modalità di determinazione del rendimento e del rischio degli investimenti diretti. Dopo aver descritto principali metodi valutazione degli immobili, con particolare riferimento a quelli finanziari (capitolo 3), l‟analisi si soffermerà (capitolo 4) sull‟analisi dei rendimenti richiamando gli aspetti formali e sostanziali del processo di stima sia del prezzo di negoziazione di un immobile sia del suo valore di un immobile dando anche conto del vasto dibattito sull‟effettiva rilevanza dell‟effetto di perequazione dei rendimenti (smoothing) e sulle più appropriate metodologie utilizzabili per la neutralizzazione di tale fenomeno. Le note peculiarità del comparto e i problemi di stima dei rendimenti si riflettono sulla possibilità di adottare, come per le altre attività, la volatilità dei rendimenti quale misura di rischio: pertanto, un intero capitolo (capitolo 5) è dedicato al tema incertezza e valutazioni immobiliari soffermandosi dapprima sugli elementi di differenziazione tra rischio mobiliare e rischio immobiliare, per poi fornire, anche attraverso alcune simulazioni, alcuni spunti di riflessione sulla possibilità di utilizzo dei metodi caotici per la valutazione dell‟incertezza in caso di adozione di modelli di stima basati sulla capitalizzazione diretta o sul metodo Discounted Cash Flow. Dopo un breve richiamo all‟effetto diversificazione tra i comparti del real estate, si affronta il complesso e discusso, nella teoria e nella prassi operativa, tema dell‟effetto diversificazione delle attività immobiliari e del loro ruolo nell‟ambito di portafogli multi-asset (capitolo 6). Anche se ciò 4 comporta alcuni limiti dell‟utilizzo della frontiera efficiente, il ruolo del real estate negli schemi di asset allocation strategica si è modificato rispetto al passato quando il settore immobiliare era considerato esclusivamente nell‟ottica di copertura dal rischio di inflazione:(inflation-hedger). Una gestione professionale dell‟investimento richiede però la disponibilità di indici benchmark (capitolo 7), fenomeno ancora abbastanza recente, soprattutto in Italia. Infine, il volume si concluse presentando (capitolo 8) una verifica empirica che, partendo dalle principali conclusioni cui sono giunte la ricerca teorica e la verifica empirica nel contesto internazionale, ha cercato di definire il ruolo del real estate (mercato diretto