Fenomena perburuan rente dan analisis penerapan nilai jual obyek pajak-pajak bumi dan bangunan di jabodetabek

Untuk mewujudkan kemandirian suatu bangsa, tradisi hutang untuk memenuhi anggaran negara seyogyanya dihentikan. Jauh lebih baik, jika Indonesia fokus pada upaya pembangunan yang bertopang pada penerimaan pajak. Peranan pajak dalam APBN tahun 2009 sampai dengan 2013 sebesar 72.5% - 76.7%, namun tax ratio, yang merupakan rasio penerimaan pajak terhadap Gross Domestic Product (GDP) pada tahun 2012 hanya 12.0%, sangat jauh apabila dibandingkan dengan rata-rata tax ratio dari negara-negara yang tergabung dalam Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD) pada tahun yang sama sebesar 34.6%. Demikian pula property tax ratio Indonesia, yaitu rasio penerimaan pajak properti terhadap GDP pada tahun 2011, hanya sebesar 0.5%, sangat jauh apabila dibandingkan dengan rata-rata property tax ratio dari negara-negara yang tergabung dalam OECD pada tahun yang sama sebesar 1.79%. Selanjutnya, para pengamat dan the International Monetery Fund (IMF) menduga bahwa kebocoran penerimaan pajak di Indonesia mencapai 40% atau 4% dari GDP. Penelitian ini mempunyai empat tujuan utama, yaitu : (1) mengungkap terjadinya perilaku perburuan rente (rent seeking); (2) menguji eksisnya under-assessment dan regresivitas (keadilan vertikal) dalam penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) di Wilayah Jabodetabek; (3) menganalisis dan mengukur kinerja NJOP secara komprehensif di setiap kabupaten/kota di Wilayah Jabodetabek; (4) merumuskan rekomendasi kepada pemerintah pusat dan pemerintah daerah, agar perburuan rente dapat dieliminasi dan penerimaan pajak menjadi optimal. Penelitian ini juga menyempurnakan metode penetapan NJOP, agar mampu menciptakan NJOP yang lebih akurat dan adil, serta menyiapkan model estimasi hilangnya potensi pajak di Wilayah Jabodetabek. Hasil penelitian ini berguna bagi para pejabat /instansi, khususnya pemerintah daerah, sebagai alat analisis dan meningkatkan kinerja pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan Perkotaan (PBB P2) sebagai pajak daerah yang mampu mengeliminasi perburuan rente, menciptakan kinerja penetapan NJOP yang akurat dan adil, serta penerimaan pajak yang optimal. Hasil dari studi ini dapat digunakan dan diterapkan di kabupaten/kota lainnya di Indonesia, untuk mendukung dan melengkapi persiapan pemerintah daerah dalam mengelola pajak-pajak daerah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Assessment Sales Ratio (ASR), yang merupakan rasio NJOP (assessment) terhadap nilai pasar (market value), dianalisis dengan menggunakan uji tingkat assessment (testing for the level of assessment) serta uji tingkat keadilan (testing for assessment regressivity/progressivity). Penelitian ini menguji apakah benar telah terjadi perilaku perburuan rente (rent-seeking), serta menguji apakah penetapan NJOP di 13 kabupaten/kota dalam wilayah Jabodetabek terbukti berkinerja baik. Kinerja dapat dinyatakan baik jika memenuhi kriteria sebagai berikut: (a) tingkat assessment mendekati 100% dari nilai pasar, tidak berkinerja under-assessment atau over-assessment; (b) tingkat keadilan berkinerja wajar/independen, tidak regresif atau progresif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa berdasarkan uji tingkat assessment, 13 kabupaten/kota di wilayah Jabodetabek terbukti berkinerja under-assessment. NJOP rata-rata terbukti berada di bawah nilai pasar. Uji tingkat keadilan menunjukkan bahwa penetapan NJOP di sembilan kabupaten/kota berkinerja regresif, satu kota berkinerja progresif, dan hanya di tiga kabupaten/kota berkinerja wajar. Penetapan NJOP dinyatakan regresif jika properti yang relatif murah dikenakan pajak (assessment ratio) lebih tinggi dibanding properti yang relatif mahal, sedangkan progresif jika properti yang relatif murah dikenakan pajak yang lebih rendah dibanding properti yang relatif mahal. Hasil dari penelitian ini menunjukkan bahwa kabupaten/kota yang berkinerja kurang baik atau buruk memerlukan penyempurnaan atau koreksi NJOP melalui penilaian ulang (reappraisal), reviu NJOP (reassessment) atau cukup dengan penyesuaian NJOP. Dengan model yang diusulkan, hilangnya potensi PBB P2 tahun 2012 diperkirakan sebesar Rp1,384 Milyar atau 24.3% dari potensi pajak yang seharusnya sebesar Rp5,698 Milyar. Dari jumlah tersebut, 14.6% dari potensi pajak hilang karena konsekuensi penerapan penilaian massal, sedangkan 9.7% dari potensi pajak hilang karena kinerja yang buruk, termasuk yang diakibatkan karena terbukanya ruang perburuan rente. Selanjutnya hilangnya potensi dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan (PPh) atas pengalihan hak atas tanah yang diakibatkan oleh aktivitas perburuan rente melalui transaksi properti di pasar primer dan pasar sekunder di wilayah Jabodetabek pada tahun 2012 berjumlah Rp874 Milyar atau 10.7% dari perkiraan realisasi penerimaan BPHTB dan PPh atas pengalihan properti sekitar Rp8.2 Triliun