L’émergence d’une industrie immobilière logistique

National audienceMarkus Hesse (2004, 2008) rend compte de l’émergence de grandes firmes internationales, spécialisées dans l’immobilier logistique, à la fois promoteurs et investisseurs immobiliers. Cela le conduit à parler d’un « capitalisme des lieux logistiques » (2008, p. 72) caractérisé à la fois par la globalisation, l’intégration verticale et la concentration. Celui-ci aurait gagné un pouvoir d’allocation des espaces logistiques tant vis-à-vis des utilisateurs d’entrepôts que des collectivités locales et autres autorités en matière d’urbanisme. Si ce constat d’un pouvoir fort acquis par le marché immobilier logistique rappelle les observations de la sociologie urbaine marxiste française (Castells, Godard, 1974, Lefebvre, 1974, Topalov, 1974) et de l’économie politique urbaine américaine (Logan & Motoch, 1987, Fainstein, 1994), il tranche cependant avec les conclusions d’une littérature plus récente sur le marché immobilier français mettant l’accent sur l’atomicité, l’encastrement local, le poids du politique, la nécessité de connaître les marchés locaux et d’avoir accès à la décision publique (Lorrain, 2002, Pollard, 2007, 2009). Parallèlement, la littérature fait le constat d’un mouvement de financiarisation de l’immobilier, tout particulièrement pour les bureaux, et de l’internationalisation des investisseurs et des capitaux (Nappi-Choulet, 2009, David et Halbert, 2010), consacrant le pouvoir d’une main, parfois visible, parfois discrète, de la finance globale (Lorrain, 2011a). Si les mutations des investisseurs et des capitaux ont des effets importants, y compris physiques, sur la ville, il semblerait qu’elles ne remettent pas en cause la nécessité de l’existence de promoteurs distincts et divers, localement ancrés, dans la mesure où les investisseurs ne souhaitent pas s’impliquer dans la production concrète du bâti (Halbert, 2013). Hesse fait le constat opposé d’une concentration et d’une implication directe de grandes firmes intégrées depuis l’investissement jusqu’à la construction des bâtiments. Par conséquent, les logiques du marché immobilier logistique sont-elles différentes de celles des autres marchés immobiliers ?Les particularités du marché immobilier logistique doivent être rapprochées des spécificités physiques et d’usage de cet immobilier. L’évolution des process et des réseaux logistiques nécessite des entrepôts de très grande surface, pouvant être supérieure à 100 000 m². De plus, les utilisateurs d’entrepôts ont un rapport très flexible à leurs implantations. Ils cherchent à être locataires, sur des durées les plus courtes possibles, afin de pouvoir aisément changer de localisation s’ils le jugent utile (Raimbault et al., 2013).Un deuxième champ d’explication du double mouvement d’intégration et de globalisation noté par Hesse tient aux modalités de la réception locale des projets immobiliers logistiques. Les entrepôts étant construits dans des espaces plus périphériques que la majorité des autres projets immobiliers, les interventions publiques s’avèrent être différentes de celles qui régissent les projets immobiliers des espaces urbains plus denses. Si l’on avance que l’encastrement local, le poids du politique, la nécessité de connaître les marchés locaux et d’avoir accès à la décision publique entraînent une relative atomicité des marchés immobiliers et constituent un frein à leur globalisation (Lorrain, 2002, Pollard, 2009), cela ne semble pas être le cas pour l’immobilier logistique. Les firmes globales et intégrées semblent même être les plus à même de répondre aux demandes politiques locales. Ces firmes parviennent à coopérer et s’ancrer localement tout en opérant à l’échelle globale. Le fonctionnement du marché de l’immobilier logistique est ainsi spécifique, reposant à la fois sur la globalisation du marché immobilier logistique, tout en poussant dans le même temps à ancrer localement les acteurs immobiliers