Les firmes de l’immobilier logistique - 1

Nous proposons d’approcher l’originalité de la structuration du marché immobilier logistique à travers le portrait de cinq firmes, trois françaises (PRD, Argan et AEW), une australienne (Goodman) et une américaine (Prologis). PRD est l’un des promoteurs pionniers de l’immobilier logistique en France. Argan est le cas d’une foncière familiale ayant connu un fort développement grâce à une stratégie de niche : des entrepôts sur-mesure pour des utilisateurs pérennes. AEW est l’un des gestionnaires d’actifs logistiques les plus importants. Sa stratégie s’oppose frontalement à celle d’Argan : construire un vaste patrimoine standardisé compatible avec des baux courts. Le développeur investisseur Goodman est le numéro 2 mondial. C’est l’exemple d’une firme globale tentant d’intégrer la chaîne immobilière. En filigrane, nous montrerons le rôle structurant d’une autre firme française : la Caisse des Dépôts et Consignations. Nous consacrerons ensuite à Prologis un portrait spécifique (dans un futur numéro de Flux). Notre objectif sera de saisir les différences et ressemblances avec les autres marchés immobiliers, résidentiels, de commerce et de bureau, et surtout, les raisons de ses particularités. Nous pensons que ces dernières doivent être rapprochées des spécificités physiques et d’usage de cet immobilier, ce que nous allons passer ici en revue de manière privilégiée. Un deuxième ensemble d’explication tient aux modalités de la réception locale des projets immobiliers logistiques, c’est-à-dire aux règles du jeu local. Les entrepôts étant construits dans des espaces plus périphériques que la majorité des autres projets immobiliers, ces règles s’avèrent différentes. Nous insisterons davantage sur cette seconde dimension au sein du portrait de Prologis