La production de logements neufs par la promotion privée en Île-de-France (1984-2012): marchés immobiliers et stratégies de localisation.

Reçu avec mention "Très honorable avec félicitations"Real-estate developers are major actors of property production. They have accounted for more than 50 % of the total housing production in the Paris regionsince the mid-1990s. Given their financial means, they are leaders in the changes of urban land use . The aim of this PhD work is through the analysis of their housing production (collective and individual dwellings, serviced residences) at municipal scale and over three decades. The statistical and cartographic monitoring of their activities is mainly based on the operation of a private database called GRECAM, which lists about 12 000 operations representing 500 000 dwellings produced by almost 2 000 developers. Other databases have also been used : census data, SIT@DEL2 and ECLN databases. The role of property developers in the housing production processes is closely studied, as well as the main mechanisms drivingtheir locational choices.The geographic patterns of their operations and their evolutions in the Paris region are highlighted. Then, the system of actors of the private property development sector is analyzed, through a typology of property developers according to their locational strategies. Besides, the trajectoriesof the main property developers are presented. Lastly, focus is put on the role of property developers in the territorial anchorage of financialized rental investment products such as serviced residences.Les promoteurs privés sont des acteurs majeurs de la production immobilière. Ils représentent, depuis le milieu des années 1990, plus de 50 % de la production de logements neufs en Île-de-France. Par les moyens financiers dont ils disposent, ils impulsent largement les innovations en matière d'usages du sol urbain. À travers l'analyse, à l'échelle communale et sur près de trois décennies, de la production résidentielle (logements collectifs, individuels et résidences avec services) de cette filière, l'objectif de ce travail est d' étudier les stratégies spatiales de ces acteurs sur les marchés immobiliers. Le suivi, statistique et cartographique, des activités de la promotion privée s'appuie essentiellement sur une exploitation de la base privée GRECAM logement (environ 12 000 opérations et 500 000 logements recensés, pour quasiment 2000 promoteurs distincts), complétée par d'autres sources : données censitaires, bases SIT@DEL2 et ECLN. Nous revenons précisément sur le rôle des promoteurs privés dans le processus de production immobilière, ainsi que sur lesprincipaux mécanismes qui orientent leurs choix de localisation. Nous mettons en évidence les localisations préférentielles de leurs opérations en Île-de-France et leurs principales évolutions. Nous nous penchons ensuite sur le système d'acteurs de la promotion immobilière privée, notamment au travers d'une typologie des promoteurs franciliens en fonction de leurs stratégies de localisation, et d'une analyse des trajectoires des plus importants d'entre eux. Pour finir, nous nous intéressons au rôle de la promotion privée dans l'ancrage territorial de produits d'investissement locatif financiarisésque sont les résidences avec services