Análise económica e financeira da reabilitação na construção

O setor da construção tem evoluído ao longo dos anos, quer em termos de processos construtivos, quer em termos de materiais aplicados, tendo sempre em conta a relação custo/prazo/qualidade. Atualmente existe uma grande quantidade de edifícios cujo tempo de vida útil está a chegar ao fim e cujas estruturas e materiais se vêm a degradar progressivamente. É então necessário proceder à sua demolição e posterior construção de uma edificação nova ou então recorrer a processos de reabilitação, que visam conservar o património arquitetónico e procurar corresponder às solicitações e exigências regulamentares requeridas. Isto leva a outro ponto, que é a análise do investimento e a verificação da rentabilidade do projeto. A presente dissertação, inserida no Mestrado em Conservação e Reabilitação do Edificado, tem como objetivos fazer uma análise económica e financeira a vários edifícios intervencionados, verificando a viabilidade do projeto e determinando o período de retorno do investimento. O caso de estudo é um conjunto de quatro edifícios de custos controlados que foram reabilitados pelo exterior com o objetivo de melhorar o comportamento térmico, bem como as condições interiores das habitações, a nível de instalações e acústica. Por sua vez, os objetivos da presente dissertação incidem especificamente no isolamento térmico dos edifícios, na substituição das caixilharias e das janelas, das caixas de estore e dos estores. Foram realizadas medições de temperatura e humidade relativa antes, durante e após a reabilitação, através de um aparelho medidor Hygropalm, da Rotronic. Foram também registados os consumos energéticos (eletricidade, água e gás) antes e após a reabilitação. Posteriormente procedeu-se à análise e comparação de resultados em termos de custos para os moradores, bem como a análise de investimento para o dono dos edifícios. Foram também registadas as rendas que os moradores poderão pagar, estando divididas em três tipos: renda mínima, renda média e renda máxima e depois procedeu-se a uma análise financeira para cada uma delas. Considerando o investimento feito na reabilitação e analisando quatro cenários diferentes e sua receita respectiva (lucros expectáveis), sendo a receita correspondente à poupança energética e a cada tipo de renda, verificou-se que o investimento tinha retorno passados muitos anos.The construction sector has evolved over the years, both in terms of constructive methods, used materials, always considering the factors: Cost / Time / Quality. Nowadays there are a lot of buildings whose service life is running out of time and whose structure and materials are in constant degradation. So, it is necessary to demolish these buildings and then built new ones or make use of rehabilitation processes, aimed to preserve the architectural heritage and comply the regulatory requirements. This leads to another point, which is the analysis of investment and verification of project profitability. This dissertation, part of the Masters of Conservation and Rehabilitation of Buildings, has the objective to make an economic and financial analysis to many rehabilitated buildings, verifying the viability of the project and determining the payback period of investment. The case studies are four social buildings that have been rehabilitated from the outside in order to enhance the thermal performance as well as the interior of housing conditions at the level of facilities and acoustics. In turn, the objectives of this dissertation focus specifically on thermal insulation of these buildings, replacement of window frames and windows, blind boxes and blinds. Temperature and relative humidity measurements were made before, during and after the rehabilitation through a Hygropalm measuring device from Rotronic. The dwelling-houses energy consumption (electricity, water and gas) were also registered before and after the rehabilitation. Afterwards, a comparative analysis of the results was made in terms of costs for the residents as well as an investment analysis for the owner of the buildings. The residents‟ incomes were also registered and can be divided in three types: minimum income, average income and maximum income. After that, a financial analysis was made for each one of them. Considering the investment in the rehabilitation and four scenarios where each one has his own revenue (energy saving and each type of income), it was verified if the investment was returned and the conclusion is that in either scenario the investment will only be returned after many years