The private autonomy and the limits imposed by the law on justification contracts in relation to the subsequent sale of buildings

Dottorato di ricerca in Diritto dei mercati europei e globali. Crisi, diritti, regolazioneLa tesi di ricerca dal titolo “Autonomia privata e limiti imposti dall’ordinamento nei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, a fronte della disciplina “a maglie larghe” – a tratti lacunosa e frettolosa – di cui all’articolo 23 del Decreto Legge n. 133 del 2014, dettata dal legislatore in modo volutamente ampio e generico per lasciare ampio spazio all’autonomia privata dei contraenti, si propone l’ambizioso obiettivo di individuare dei possibili limiti, impliciti ed espliciti, dettati dall’ordinamento rispetto alla stipula di un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di beni immobili. Nella direzione indicata, all’interno del lavoro sono state sottoposte a valutazione critica le principale fattispecie, normative e negoziali, che sono solite accompagnare la stipula di detta figura contrattuale. In primo luogo sono stati esaminati i c.d. “elementi caratterizzanti” del modello, ovvero gli elementi che devono necessariamente essere presenti all’interno del contratto affinché lo stesso possa rientrare all’interno del tipo in esame. In secondo luogo si è fatto riferimento agli elementi essenziali del contratto, di cui all’articolo 1325 cod. civ., al fine di indagare la connotazione che può assumere ogni requisito con riferimento al contratto in parola. Successivamente è prestata attenzione agli schemi contrattuali “tradizionali” la fine di mettere in risalto la loro parziale incapacità di tutelare le esigenze delle parti in uno schema di godimento di lungo periodo che possa, e non debba, finire con l’acquisto dell’immobile oggetto di contrattazione. L’ultimo capitolo è stato dedicato ad alcuni specifici profili applicativi della disciplina, sui quali lo scrivente ha ritenuto opportuno focalizzare l’attenzione. Tutto questo permetterà di valutare all’interprete, se quanto concepito dalla parti, in attuazione di un pieno esercizio dell’autonomia negoziale, possa aspirare al superamento del test di liceità e di meritevolezza dell’interesse, sotteso alla stipula del contratto.The research thesis, entitled "The private autonomy and the limits imposed by the law on justification contracts in relation to the subsequent sale of buildings" - in view of a discipline at times incomplete and hasty, present in Article 23 of the Law Decree n. 133 of 2014 and dictated by the legislator in a deliberately broad and generic way in order to leave ample space to the private autonomy of the contracting parties - has the ambitious objective of identifying the possible implicit and explicit limits dictated by the set of rules, with respect to the stipulation of an entitlement contract based on the subsequent sale of real estate. In the direction indicated, the main legal and negotiable cases, which usually accompany the stipulation of said contractual figure, were subjected to critical evaluation within the work. First of all, the so-called "characteristic elements" of the model, namely the elements that must necessarily be present within the contract so that it can be included within the type in question, were examined. Secondly, reference was made to the essential elements of the contract, referred to in article 1325 of the Civil Code, in order to investigate the connotation that each requirement can assume with reference to the contract in question. Subsequently, particular attention was paid to the "traditional" contractual schemes, in order to highlight their partial inability to protect the needs of the parties in a long-term enjoyment scheme that may, and should not, end with the purchase of the property subject to negotiation. The last chapter was dedicated to some specific application profiles of the discipline, on which the writer has considered appropriate focusing the attention on. All of this will allow the interpreter to assess whether that which is conceived by the parties, in the implementation of a full exercise of negotiating autonomy, can aspire to pass the lawfulness and merit test of interest, underlying the stipulation of the contract