The valorisation of public capital: Villa Tolomei in Florence

Dottorato di ricerca in Economia e territorioLa tesi ha rivolto la sua attenzione a uno strumento innovativo nella gestione degli investimenti pubblici sotto il profilo economico amministrativo, la concessione di valorizzazione demaniale cinquantennale che ha lo scopo di valorizzare il capitale demaniale dello Stato senza intaccare le risorse finanziarie dello stesso, vincolate dai criteri europei e prevalentemente destinate a coprire le spese correnti. La tesi descrive la prima concessione di valorizzazione demaniale cinquantennale rilasciata dallo Stato: Villa Tolomei a Firenze. Villa Tolomei è un complesso immobiliare plurisecolare immerso nelle colline di Firenze, che a seguito della riqualificazione e della valorizzazione è stato trasformato in un hotel e resort a cinque stelle, a soli 5 minuti dal centro storico e a 2,7 km dal Ponte Vecchio, dotato di tutti i comfort. Villa Tolomei è una dimora risalente al XIV secolo appartenuta alla famiglia Tolomei. Il complesso immobiliare è costituito, sin dalla sua origine, da diversi edifici per circa 3.500 mq di superficie, collocati all’interno di 17 ettari di un parco che presenta ancora le tracce della vecchia organizzazione a poderi. La tesi descrive i criteri contabili per la redazione del Bilancio dello Stato italiano e passa in rassegna i vincoli imposti dal Trattato di Maastricht, dal Fiscal Compact e dal Two Pack, da cui emerge le difficoltà dell’Italia nel fare fronte ai propri impegni europei, nel valorizzare il proprio patrimonio artistico e culturale e nel procedere con gli investimenti necessari per lo sviluppo del Paese senza il quale la politica di austerità del bilancio non ha efficacia. Il Bilancio dello Stato italiano infatti sta destinando le proprie risorse prevalentemente, se non totalmente, per finanziare le spese di funzionamento e per il ripianamento del debito, trascurando le spese in conto capitale e in particolare la valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare. Diventa quindi fondamentale una stretta cooperazione con il settore privato, tramite i cosiddetti partenariati pubblico-privati (PPP), in cui sono realizzati progetti comuni con vantaggi reciproci e che perseguono obiettivi anche sociali. Tra questi, un ruolo particolare è quello della concessione di valorizzazione demaniale cinquantennale che permette allo stato di valorizzare il patrimonio e di creare occupazione e crescita, senza esborsi finanziari diretti. Una prima forma di Concessione Demaniale era già presente nella Roma Imperiale dove il complesso dei territori di proprietà della comunità, denominato "Ager Publicus", veniva assegnato ai cittadini meritevoli. Quasi un secolo più tardi con l'unificazione del Regno d'Italia e la stesura del Codice Civile del 1865, si ha la definitiva evoluzione del concetto di beni pubblici (sia mobili che immobili) distinti in demaniali (inalienabili e imprescrittibili) e patrimoniali (utili allo svolgimento delle attività interne ed estere proprie di uno Stato). In letteratura economica, l’analisi della possibile esistenza di vincoli finanziari per la decisione di produzione e d’investimento (Sau, 1999), è stata considerata fin dagli anni Cinquanta (Meyer – Kuh,1957; Gurley – Shaw, 1955). Tutti i contributi mostravano però il fianco a due possibili critiche: erano carenti nelle motivazioni teoriche di tali vincoli e si prestavano ad ambiguità interpretative nei riscontri empirici. Ciò contribuì al successo del teorema di Modigliani Miller (1958). Difatti, per oltre trent’anni i modelli teorici ed empirici delle decisioni d’investimento di una impresa privata si sono basati essenzialmente sul teorema di Modigliani-Miller. I due economisti si chiesero quale fosse il costo del capitale per un’impresa le cui fonti di finanziamento sono utilizzate per acquistare delle attività il cui rendimento è incerto. Formularono a tale riguardo tre proposizioni, nelle quali si afferma che, in base a determinate assunzioni, il valore di mercato di un’impresa è indipendente dalla sua struttura finanziaria, che il rendimento delle azioni è una relazione lineare crescente del rapporto d’indebitamento e che il tipo di strumento finanziario usato è irrilevante ai fini della valutazione della convenienza o meno dell’investimento. Si è applicato un identico ragionamento allo Stato, considerato come attore economico che investe alla stregua di un’impresa, per verificare se la sua struttura finanziaria sia effettivamente irrilevante rispetto alla politica d’investimento. Partendo dalla considerazione che, attualmente, il gettito fiscale è prevalentemente destinato a coprire le spese correnti e marginalmente le spese in conto capitale, ci si è chiesti quali soluzioni potesse trovare lo Stato per investire, nel rispetto dei vincoli europei. Si è escluso l’aumento del gettito fiscale poiché il livello della pressione tributaria è già elevato e l’aumento dell’indebitamento visti i vincoli europei. Inoltre, Il taglio della spesa pubblica, peraltro auspicabile, produce effetti solo nel lungo termine. Una metodologia alternativa, che renda irrilevante la struttura finanziaria rispetto alla politica di investimento, è la concessione di valorizzazione demaniale cinquantennale. Prendendo in esame le modalità di copertura del fabbisogno e inserendo, come variabile, la concessione demaniale cinquantennale, si ottiene un vincolo di bilancio in cui è dimostrabile l’assunto del teorema di Modigliani-Miller. Questo strumento non solo non sottrae risorse finanziarie per il mantenimento e/o la valorizzazione delle proprietà immobiliari dello Stato, ma genera un rendimento atteso attraverso la riscossione del canone di concessione. I vantaggi per lo Stato della concessione demaniale si rinvengono nella possibilità di attuare una politica di adeguamento infrastrutturale del Paese, limitando fortemente l’utilizzo di risorse finanziarie pubbliche. Utilizza competenze private in tutte le fasi di costruzione, gestione ed erogazione del servizio con un maggiore coinvolgimento dei soggetti finanziatori e con un trasferimento ottimale dei rischi al settore privato. Inoltre, lo Stato trae reddito con il canone di concessione cinquantennale demaniale che, nel caso di Villa Tolomei, ammonta a €150.000 all’anno per una durata di 50 anni, per un totale di €16.869.546,0011. Non da ultimo occorre ricordare che lo Stato incassa le imposte sul reddito generate dall’attività turistico-recettiva di Villa Tolomei. Per l’imprenditore privato, i vantaggi della concessione demaniale consistono in primis nei ridotti i costi d’investimento (non si acquista l’immobile); l’imprenditore nel caso di studio ha sostenuto solo i costi di riqualificazione del bene, che sono stati di circa €6,0 milioni, finanziati da istituti bancari e finanziari senza garanzia ipotecaria. L’attività turistico-recettiva è stata inaugurata il 24 maggio 2013 e i primi significativi risultati economici sono stati valutati in occasione della chiusura del primo anno di esercizio al 31/12/2014, il Bilancio 2014 che riporta Ricavi per €2.105.711,20, Costi €1.981.648,99 ed un Cash flow di €124.062,21. Questo livello di redditività garantisce la sostenibilità economica dell’attività, la remunerazione del capitale, ed è in linea con il business plan presentato nel bando di concessione demaniale cinquantennale attesta che l’imprenditore è stato in grado di pagare il canone di concessione e anche di generare un EBITDA positivo, fin dal primo anno di attività. Per la Regione Toscana, il vantaggio consiste nella valorizzazione dell’area che prima versava in stato di degrado e dal punto di vista economico nell’incasso dell’ammontare dell’IRAP e dell’addizionale regionale. Per il Comune di Firenze, oltre all’evidente incremento occupazionale2, lo strumento della concessione cinquantennale genera anche un introito per le casse del Comune consistente nella riscossione dei tributi e delle tasse locali (tassa di soggiorno, addizionale comunale, etc.). Infine, si genera un indotto locale in termini di un aumento dell’affluenza turistica (numero presenze camere) ed un incremento del volume degli scambi commerciali con le imprese locali (fornitori di beni e servizi) quantificabile in €1.285.024,89. Dalla analisi emerge come lo strumento giuridico amministrativo della concessione demaniale cinquantennale sia funzionale allo sviluppo locale, alla valorizzazione del patrimonio e alla sua tutela, nonostante i vincoli finanziari imposti sul bilancio pubblico in sede europea. 1 Ottenuti calcolando una rata annuale di €75.000 indicizzata al 2% annuo per 5 anni e una rata annuale di €150.000,00, indicizzata al 2% annuo per una ulteriore durata di 45 anni. 2 Attualmente Villa Tolomei conta alle sue dipendenze circa 50 lavoratori suddivisi fra rapporti di lavoro diretti ed indiretti.The thesis focused on an innovative administrative tool for the public investments’ management: the state-owned fifty-years enhancement grant, intended to enhance the public capital without employing the financial resources, bound by the European budget criteria and mainly devoted to finance current expenditure. The thesis describes the first state-owned fiftyyears enhancement grant issued in Italy: Villa Tolomei in Florence. Villa Tolomei is a XIV century villa on the hills of Florence, which has been transformed into a Luxury hotel and fivestar resort that offers all amenities, is 5 minutes away from the city center and 2.7 km from Ponte Vecchio. Villa Tolomei is a Villa belonged to the prestigious Tolomei family. The Villa has, since its origin, several buildings for about 3,500 square meters, located within 17 acres of park that still has traces of the old farm structure. The thesis describes the accounting policies for the preparation of the Italian State Budget and reviews the constraints imposed by the Maastricht Treaty, the Fiscal Compact and the Two Pack, the difficulties to match these commitments, to enhance their artistic and cultural heritage and to proceed with the investments without which the austerity policy of the budget is ineffective. The Italian State Budget is devoting its resources mainly, if not entirely, to fund operating expenses and the debt repayment, neglecting capital expenditures and, in particular, the real estate. It is therefore essential a close cooperation with the private sector, through the so-called public-private partnerships (PPP), in which joint projects are realized with mutual benefits and pursuing social objectives at the same time. Among them, the state-owned fiftyyears enhancement grant plays a special role because it allows the state to promote the heritage and to create jobs and growth, without direct financial outlays. An early form of State grant was available in Imperial Rome where all territories belonging to the community, called "Ager Publicus", were awarded to most valuable citizens. With the unification of the Kingdom of Italy and the drafting of the Civil Code of 1865, it was defined the concept of public goods (both movable and real estate) divided into state-owned (inalienable and imprescriptible) and capital (useful in carrying out the State activities at home and abroad). In economic literature, the analysis of any financial constraint on production and investment (Sau, 1999) has been considered since 1950 (Meyer - Kuh, 1957; Gurley - Shaw, 1955). There are two possible criticisms of these contributions: the theoretical motivations of these constraints were deficient and lent themselves to ambiguity in the empirical evidence. These facts contributed to the success of the Modigliani Miller theorem (1958). In fact, for more than thirty years the theoretical and empirical models of investment’s decisions of a private enterprise has been based largely on the Modigliani-Miller theorem. The two economists faced the question of which is the cost of capital for the company whose funding sources are used to purchase assets, whose return is highly uncertain. They formulated three propositions, which stated that, based on certain assumptions, the market value of a firm is independent of its capital structure, the performance of the shares is a linear increasing function of financial leverage and the type of financial instrument used is irrelevant to the assessment of the advantages and disadvantages of the investment. The Modigliani Miller theorem has been applied to the State, as an economic actor who invests as a firm, to see if its financial structure is actually irrelevant to the investment policy. Starting from the premise that, at present, the tax revenue is mainly intended to cover the costs and only marginally the capital expenditures, it has been looked for solutions the State could found to invest, within the European constraints. Increasing tax revenues could do the financing of new investments, but this solution is not feasible because of the high tax burden; at the same time a debt is not possible because of the European constraints. Moreover, the cut in public spending, however desirable, produces effects only in the long term. An alternative tool, which makes irrelevant the financial structure compared to the investment policy, is the state-owned fifty-years enhancement grant. By considering how to cover the needs and by inputting, as a variable, the granting of stateowned fifty-enhancement, it has been obtained a budget constraint in which the Modigliani- Miller theorem can hold. This tool not only removes financial resources for the maintenance and / or development of real property of the State, but generates an expected return through the collection of the concession fee. Thanks to the state-owned fifty-years enhancement grant it is possible to implement the country's infrastructure, severely limiting the use of public financial resources. It uses private expertise in all phases of construction, management and service delivery with a greater involvement of stakeholders and lenders with an optimum risk transfer to the private sector. In addition, the State raises revenues from the state-owned fifty-years enhancement grant that in the case of Villa Tolomei, amounts to € 150,000 per year for a period of 50 years, for a total of € 16,869,546.001. Moreover, the State collects the new income taxes generated by the tourist reception of Villa Tolomei. For the private entrepreneur, the benefits of state-owned fifty-years enhancement grant consist primarily in low investment costs (do not buy the property). In the case study, the entrepreneur claimed only the costs of the renewal of the property, which were € 6million, funded by banks and financial institutions without mortgage collateral. The hotel inaugurated on May 24th, 2013 and the first significant economic results were evaluated on 31/12/2014. The 2014 budget shows revenues of € 2,105,711.20, costs of € 1,981,648.99 and a cash flow of € 124,062.21. This level of profitability ensures the economic sustainability of the business, a fair return on capital, and is in line with the business plan presented in the notice of the state-owned fifty-years enhancement grant. It confirms that the entrepreneur has been able to pay the concession fee and also to generate a positive EBITDA after the first year of operation. For the Region of Tuscany, the benefit is the enhancement of the area, which was in a state of deterioration and the collection of IRAP and additional regional tax. For the City of Florence, the state-owned fifty-years enhancement grant generates an increase in employment2, and revenue for the coffers of the City consisting of local taxes (tourist tax, municipal surcharge, etc.). Finally, it generates an increase in the tourist figures and an increase in the volume of trade with local companies (suppliers of goods and services), estimated worth € 1,285,024.89. The analysis shows that the state-owned fifty-years enhancement grant is a juridical tool functional to local development, to enhance the cultural heritage and for its protection, despite the financial constraints on public finances imposed by the European Union. 1 Obtained by calculating an annual concession fee of € 75,000.00 indexed at 2% per annum for five years and an annual concession fee of € 150,000.00, indexed at 2% per annum for a further term of 45 years. 2 Currently Villa Tolomei has about 50 employees divided between direct and indirect labor relations