Evolução do mercado de terras no Brasil: movimento dos preços e volume de negócios

Real estate prices present different behaviors over time and space. In an attempt to find variables that determine the real estate prices, various papers have been issued. This subject has been raised during debates since the 50s in the USA. In Brazil, debates started to take place around the 70s. In this dissertation, following an introduction to the debate, we present an abstract of the existing bibliography on the subject, both from the USA and from Brazil. The bibliography on the subject will support the studies that we make afterwards. The following studies are about theoretical possibilities related to the land market. The merit of the study resides in its details, since it analyses the behavior of real estate prices in order to better observe through hand held lenses the general conclusions of the bibliography about the subject. We initiate this study by adopting the concept of supply and demand curves, and later developing a study of theoretical possibilities about the behavior of land prices. Afterwards, we perform empirical studies about data from the Brazilian land market. First, we analyze the land market with country-wide national data. We study the relationship between the average land prices in Brazil, the productive leasing of land and earnings coming from alternative investments. In a second part of the empirical studies, we perform a study with regional data. This study is made to capture the influence of land prices upon the trade volume, and is made with data from three towns in the State of São Paulo: Promissão, Cafelândia and Pirajuí. All of these towns are located near the town of Lins, which is 450 km distant from the State Capital. Our conclusions are based on both studies: that for real estate price behavior and that for trade volume behavior. We intend to capture, considering the trade volume, the agent s behavior with respect to each phase of real estate prices.Conselho Nacional de Desenvolvimento Cientifico e TecnológicoO movimento dos preços da terra difere de região para região e de tempo em tempo. Na tentativa de captar os determinantes dos preços da terra diversos trabalhos já foram realizados. O tema começou a levantar debates a partir dos anos 50 nos EUA. E no Brasil, os debates começaram por volta dos anos 70. Neste trabalho, depois de realizarmos uma introdução ao debate, vamos trazer um resumo da bibliografia sobre o tema, abordando pontos fundamentais da bibliografia sobre o tema tanto dos EUA como do Brasil. Essa parte bibliográfica vai auxiliar os estudos posteriores. Realizamos um estudo de possibilidades teóricas sobre o mercado de terras em seguida. Esse estudo prima por seu detalhamento, pois analisa o movimento dos preços da terra colocando uma lente de aumento nas conclusões mais gerais da bibliografia sobre o tema. Partimos da adoção de uma concepção para as curvas de oferta e demanda no mercado de terras e então desenvolvemos um estudo que procura possibilidades teóricas para o movimento dos preços da terra. Posteriormente a esse estudo, fazemos estudos empíricos sobre dados do mercado de terras brasileiro. Primeiramente, analisamos o mercado de terras segundo variáveis nacionais. Vamos analisar a relação existente entre a média dos preços da terra no Brasil, a rentabilidade produtiva da terra e a rentabilidade de ativos alternativos à terra. Em uma segunda etapa dos estudos empíricos, vamos fazer um estudo em nível municipal. Esse estudo procura captar a influência dos preços da terra sobre o volume de negócios, e se desenvolve em três municípios do Estado de São Paulo: Promissão, Cafelândia e Pirajuí. Todos esses municípios se situam próximos ao município de Lins, que fica a 450 km a noroeste da capital do Estado. Nossas conclusões estão voltadas não só ao estudo dos preços da terra, mas também ao estudo da relação entre ambos: os preços da terra e o volume de negócios realizados. Pois pretendemos captar, a partir do volume de negócios realizados, o comportamento dos agentes que diz respeito a cada fase dos preços da terra