Étude de publicité foncière comparée : l'influence de la connaissance des droits non publiés sur leur inopposabilité dans les jurisprudences anglaise et française

At heart, land registration is contrary to the maxim Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. It is also contrary to the English doctrine of notice. Generally, unless actual fraud is proven, the legal owner can ignore all unregistered rival interests (equitable, in English law) on his land. And that principle which, in the two countries alike, was introduced by legislation was designed to operate automatically. Nevertheless, its working has been strongly questioned among legal experts in some circumstances, namely where the buyer of land who duly complied with the regulations on registration had notice ofexisting interests whose ownerfailed to register. Confronted with the dilemma of choosing between the demands of legal certainly and those of moral justice, to put it broadly, the House of Lords gave preference to the former and the French Cour de cassation to the latter. For both courts it proved an uncomfortable decision to make. But, fundamentally, the opinions taken are in keeping with the position those eminent bodies occupy and the role each intends to play in its respective legal system. To complete the picture one should mention that the leading cases were adjudicated against a background of opposite circumstances : land registration was well established in France while it had not met with the same acceptance in England. Only the superior judges could ensure that the compromise set out in the Law Property Act 1925 did not become dead letter, and that meant strict enforcement of statutory rules on registrable interests.Les règles de la publicité foncière font échec, dans le domaine de la transmission des immeubles entre vifs, au principe Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet et, en outre, en droit anglais, à la doctrine of notice de Yequity. Le défaut de publication est sanctionnée par l'inopposabilité de l'acte portant transmission ou constitution de droit réel. L'application mécanique de cette sanction rigoureuse, en l'absence de concert frauduleux, a été âprement débattue en doctrine et devant les juridictions. La Chambre des Lords a fait prévaloir la logique de la publicité foncière, tandis qu'en France, la Cour de cassation a subordonné le jeu de la règle à la condition de bonne foi. Ainsi la Cour Suprême anglaise a-t-elle donné la prééminence à la certitude du droit et son homologue français au souci d'écarter le tiers de mauvaise foi du bénéfice de la règle légale. Ces décisions ont été le résultat d'un choix, dans chaque cas, douloureux, mais pourtant dépourvu d'arbitraire, parce qu'il reflète certaines caractéristiques, différentes dans chaque pays, du rôle qu'entendent jouer les hautes juridictions et de la place qui est la leur dans l'ensemble du système juridique. Il devait, pour finir, être signalé que, dans le cas de la France, le choix retenu était facilité par une acceptation acquise de la publicité foncière, alors que, dans celui de l'Angleterre, il signifiait la volonté de consolider l'ancrage d'une institution dont la source était purement législative.Salvat Odile. Étude de publicité foncière comparée : l'influence de la connaissance des droits non publiés sur leur inopposabilité dans les jurisprudences anglaise et française. In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 50 N°4, Octobre-décembre 1998. pp. 1125-1152