Húsnæðisverð á Íslandi - Þróun mælikvarða á viðráðanleika húsnæðisverðs

Víða erlendis hafa verið þróaðir mælikvarðar eða vísar sem ætlað er að mæla viðráðanleika íbúðarhúsnæðis (e. housing affordability). Auk þess að mæla eiginlegan viðráðanleika húsnæðisverðs út frá fyrirframgefnum forsendum hafa slíkir vísar verið taldir geta gefið vísbendingar um þróun húsnæðisverðs í framtíð. Ekki verður á hinn bóginn séð að slíkur vísir hafi verið þróaður hér á landi. Með rannsókn þessari er leitast við að þróa aðferð og vísi sem unnt er að nota til að mæla hversu viðráðanlegt verð íbúðarhúsnæðis er á Íslandi eða nánar skilgreindu svæði á landinu hverju sinni. Í rannsókninni er skoðað hvaða aðferðafræði og vísar kunna að eiga best við hér á landi út frá sérkennum húsnæðismarkaðar, lánamarkaðar og aðgengi að gögnum. Við framsetningu mælikvarðans voru til viðmiðunar lagðar til grundvallar tilteknar meðaltekjur, meðalverð og stærð íbúðarhúsnæðis, veðsetningarhlutfall, greiðslubyrðarhlutfall og rekstrarkostnaður af húsnæði. Þrátt fyrir að varhugavert geti verið að draga algilda ályktun af niðurstöðum mælikvarðans um viðráðanleika íbúðaverðs á tilteknum, afmörkuðum tíma má ætla að mælikvarðinn, eins og hann er settur fram í rannsókninni, geti nýst við að meta þróun íbúðaverðs með hliðsjón af kaupmætti, kaupgetu og kostnaði íbúðakaupenda af kaupunum hverju sinni, út frá fyrirframgefnum forsendum. Sem slíkur verður talið að mælikvarðinn geti skapað grundvöll til samanburðar á húsnæðisverði milli tímabila með hliðsjón af möguleikum íbúðakaupenda til að festa kaup á þeim. Þessu til viðbótar verður talið að mælikvarðinn geti gefið vísbendingar um þróun húsnæðisverðs. Af niðurstöðum rannsóknarinnar má ráða að viðráðanleiki íbúðaverðs virðist leita í jafnvægi að loknu hækkunarferli og lækkunarferli vísitölunnar. Tímabil hækkana og lækkana virðast sjaldan hafa verið lengri en 2-3 ár, en leiðrétting hefur jafnan fylgt í kjölfar þeirra