Condominiums : Market valuation on the Swedish market

Ägarlägenheter infördes som en bostadsform i Sverige under 2009. Införandet av ägarlägenheter har diskuterats under många år men upplåtelseformen har tidigare avvisats främst då riksdagen ansåg att ägarlägenheten var allt för lik bostadsrätten. Ägarlägenheten är fast egendom som gör det möjligt att äga, upplåta, pantsätta och överlåta utan restriktioner. Värderingsmetoderna som berörs i arbetet är framförallt ortsprismetod och avkastningskalkylbaserade metoder. Ortsprismetoden tillämpas genom jämförelse av liknande objekt analyseras, för att sedan uppskatta ett marknadsvärde på fastigheten. Avkastningskalkylbaserade metoder innebär att framtida kassaflöden nuvärdesberäknas och resultatet utgör fastighetens marknadsvärde eller individuella avkastningsvärde. Avgörande för värdet är om det är marknadens parametrar eller subjektiva parametrar som används vid beräkningen. Slutligen beskrivs produktionskostnadsmetoden. Metoden används sällan i Sverige men kan tillämpas då informationen för ortsprismetoden och avkastningskalkylbaserade metoder är begränsade. Syftet med uppsatsen är att undersöka hur en ägarlägenhet ska värderas samt redogöra för motiven till vald värderingsmetod. Respondenterna består av välkända aktörer inom fastighetsmarknaden, kreditinstitut, värderingsföretag, fastighetsbolag och forskare inom fastighetsekonomi. En delad mening finns i valet av värderingsmetod. En minoritet respondenter menar att ortsprismetoden inte är tillämpningsbar vid marknadsvärdering av ägarlägenheter. Samtidigt som en majoritet säger att en justerad ortsprismetod är det ända sättet att göra en rimlig bedömning av marknadsvärdet. En jämförelse med andra ägarlägenheter är inte möjlig på grund av den begränsade omsättningen av ägarlägenheter idag. Resultatet av arbetet blir att ortsprismetoden med en jämförelse och justeringen mot bostadsrättens boendekostnad är att föredra vid marknadsvärdering av ägarlägenheter. Framtiden är svår att förutse men respondenterna menar att vissa lagändringar måste genomföras för att ägarlägenheten ska etableras på den svenska bostadsmarknaden. Enklare ombildning skulle leda till ett högre antal jämförelseobjekt. Det skulle göra en ortsprismetod med jämförelse med andra ägarlägenheter tillämpbar. Friare hyressättning för ägarlägenheter skulle göra avkastningskalkylbaserade metoder tillämpbar.