Fallstudie - värdering av en hotellfastighet

Syftet med denna uppsats har varit att värdera en hotellfastighet utifrån dels ägarens, dels potentiell köpares perspektiv för att se om det skulle löna sig för ägaren att sälja respektive behålla fastigheten. För att göra denna värdering har jag använt mig utav två metoder. Ortprismetoden innebär att man använder information om överlåtelser som skett av jämförelsebara objekt inom de närmast åren. För att vara jämförbart bör objektet vara en fastighet av samma typ, dvs en hotellfastighet, det bör vara beläget på samma eller motsvarande ort, inrymma samma typ av hotellverksamhet osv. Köpeskillingen relateras sedan till olika faktorer varefter ett värde kan sättas på värderingsobjektet. Avkastningsmetoden innebär att fastigheten värderas genom att man först uppskattar de överskott som fastigheten kan tänkas ge upphov till i framtiden. Därefter beräknas nuvärdet av dessa överskott. Jag har med dessa två metoder erhållit mycket olika värden för fastigheten. Med ortprismetoden fick jag ett värde på 39,6 MSEK och med avkastningsmetoden fick jag ett värde på 83,8 MSEK räknat utifrån ägarens perspektiv och 88,8 MSEK räknat ut marknadens perspektiv. Skulle jag endast utifrån denna värdering rekommendera ägaren skulle jag rekommendera ägaren att sälja eftersom fastigheten är värd mer för köparen. Ett värde på 39,6 MSEK motsvarar ett avkastningskrav på knappt 18 % vilket är mycket högt. Jag har därför ansett att det indikerar att det egentliga värdet är högre än så. Angående avkastningsmetoden har jag visat på att de antaganden man gör om främst avkastningskravet har stor påverkan på värdet. Jag har i uppsatsen räknat med ett avkastningskrav på 7,5 % och 8 % för köpare respektive säljare. I och med att marknaden torde vara självreglerande och med hänsyn till den lilla skillnad som antagits i avkastningskraven torde priset vid en överlåtelse av fastigheten i själva verket styras av de förhandlingar som sker vid överlåtelsen. Men de värden som räknas fram vid olika värderingar kan spela en viktig roll som utgångspunkt däri