Teorie del contratto, pubblicità e apparenza nel trasferimento della proprietà immobiliare

Nell’esaminare, con metodo comparativo, il problema del trasferimento della proprietà immobiliare nei principali modelli di civil law e di common law, si evidenzia come il principio del consenso traslativo, che richiede la scomposizione dell’effetto reale tra le parti e nei confronti dei terzi e, parallelamente, una forma di pubblicità dichiarativa ispirata, su base personale, all’idea di “opponibilità”, sia una connotazione del solo sistema franco-italiano. Il diritto tedesco, invece, rivela significative analogie con i diritti inglese e con lo stesso Torrens System in ordine all’efficacia obbligatoria del contratto causale (titulus), all’efficacia reale di un autonomo modus adquirendi (Auflassung, deed of conveyance) caratterizzato dal fenomeno dell’astrazione e da modelli di pubblicità costitutiva organizzati su base reale. Lo scritto, nel ricostruire le vicende storiche che, da un lato, hanno caratterizzato il diritto francese (dalle pratiche contrattuali del diritto comune, dagli autori coutumiers e gius-razionalisti alla codificazione napoleonica ed alla successiva introduzione del meccanismo della trascrizione), dall’altro, hanno riguardato il diritto tedesco e quello inglese, attraverso i correttivi posti dall’Equity (doctrine of conversion, ad es.) e dalle successive e numerose riforme legislative in materia di Law of Property e di Land Registration, diviene l’occasione per esaminare alcune scelte sistemiche “profonde” effettuate dai singoli diritti sulla base dei modelli proposti dalla tradizione. I diversi meccanismi pensati per realizzare la vicenda traslativa interagiscono con i principi di causalità o di astrazione, con la struttura, con la funzione e con gli effetti degli atti, con la pubblicità, con l’intera teoria dei fatti e delle situazioni soggettive. Tuttavia, i modelli di trasferimento della proprietà costituiscono anche l’espressione culturale di un certo modo di pensare il diritto, di risolvere l’eterno dilemma tra forma e sostanza, tra regola ed eccezione. Le esigenze di celerità, di certezza del traffico giuridico e di tutela dei terzi paiono realizzate non tanto dalle diverse modalità di trasferimento della proprietà, tutte, oggi, più o meno in grado di assolvere allo scopo, quanto dalla necessità di coniugare la rapidità di conoscere la “realtà” giuridica con la certezza derivante dall’“apparenza” delle risultanze pubblicitarie