THE INFLUENCE OF TRANSFORMATION OF BUILDINGS AT RISK OF DISASTER ON URBAN RENT: A CASE STUDY IN KARŞIYAKA, IZMIR

2005 yılında yürürlüğe giren 5393 Sayılı ‘Belediye Kanunu’ ile başlayan dönüşüm uygulamaları, 2012 tarihindeyürürlüğe giren 6306 Sayılı ‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’ ile geniş bir uygulamazeminine kavuşmuştur. 6306 Sayılı Kanun uyarınca yapılan çalışmalara bakıldığında, tek tip bir amaç ve uygulamayapılmadığı görülmekte; yere, bölgenin özelliklerine, arz talep durumuna, hatta rant potansiyeli gibi pek çok gerekçeyegöre süreçlerin kendine has dinamiklerini ürettiği gözlenmektedir. Riskli yapıların iyileştirilmesinin şüphesiz kent vemimarlık bağlamında olumlu getirileri vardır. Ancak sosyal, kültürel ve çevresel boyutlardan uzak bir dönüşümsürecinin kentlere bütüncül bir fayda sağlamayacağı düşünülmektedir.Bu bağlamda, bu çalışma ile İzmir İli, Karşıyaka İlçesinde 6306 sayılı kanunun ‘Riskli Yapı’ kategorisindedeğerlendirilerek yenilenen konutlarda, kanun ile hedeflenen afet riskinin giderilmesinin ötesinde rant oluşumunakatkısı bulunup bulunmadığının irdelenmesi amaçlanmaktadır.Çalışmada kullanılan veriler İzmir Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve Karşıyaka Belediyesi’nden temin edilmiştir.Veriler mahallelere ve başvuru yılına göre sınıflandırılmış, sonrasında SPK lisansına sahip gayrimenkul değerlemefirmalarının arşivleri taranarak riskli yapı ilan edilen 2.113 binadan, 289’unun daha önceki yıllarda hazırlanmışdeğerleme raporlarına ulaşılmıştır. Akabinde, bu konut değerleri Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasınca tespit edilenKonut Fiyat Endeksleri kullanılarak 2019 yılına taşınmıştır. Bunun yanında söz konusu konutların güncel piyasakoşullarına göre sahip oldukları değerler, gayrimenkul değerleme yöntemlerinden ‘Emsal Karşılaştırma’ yöntemikullanılarak araştırmacı tarafından bir kere daha tespit edilmiştir. Sonuç olarak da ulaşılan bu iki değer parsel vemahalleler bazında birbirleriyle karşılaştırılarak 6306 sayılı kanunun sadece afet riski karşısında yapıların yenilenmesinehizmet etmediği, aynı zamanda yenilenen konutlar bazında rant oluşmasına neden olduğu ortaya konulmuştur.The urban transformation practices that started with the ‘Municipal Law No 5393\u27 in 2005, have broadened itsapplication area with the ‘Law on Transformation of Areas at Risk of Disaster No. 6306’ in 2012. General knowledgesuggests that the practices based on ‘Law No 6306’ has neither derived from one type of purpose nor had one type ofapplication. Such practices have been led by various reasons such as the characteristics of the region, the relationbetween supply and demand and even urban rent. The improvement of buildings at risk of disaster undoubtedly haspositive benefits for the city. However, a transformation process that ignore social, cultural and environmentaldimensions will fail to provide the intended benefits to the cities. In this context, this study aims to investigate theextent to which the Law no. 6306 produces urban land rent for ‘risky buildings’ in addition to its primary goal; theelimination of the disaster. One district (Karşıyaka) of Izmir (3rd largest city in Turkey) is selected as case study area.The data used in the study were obtained from İzmir Directorate of Environment and Urbanization and KarşıyakaMunicipality. The ‘risky buildings’ data gained from Izmir Directorate of Environment and Urbanization werecategorized based on where they are located (neighborhood) and when they apply to Izmir Directorate of Environmentand Urbanization for risk analysis (year of application). In addition the archives of real estate appraisal firms werescanned and the appraisal reports of 289 of 2113 buildings declared as risky structures were obtained. Subsequently,the housing prices were recalculated to account for inflation via 2019 housing price index determined by the CentralBank of Republic Turkey (CBRT). In addition, the current market house values were predicted using the ‘PeerComparison’ method, one of the real estate valuation methods. Then, these two housing values were compared. Theunit of measurement for this comparison was parcels and neighborhoods. Results show that Law No. 6306 does notonly improve the structural quality of buildings at risk of disaster, but also generates urban land rent.