Vastuullisuus suomalaisissa liikekiinteistörahastoissa

Vastuullisuus on megatrendi, jonka uskotaan tulevaisuudessa vain kasvavan. Tämän hetken markkinatilanne on myös erityisesti kiinteistösijoittamiseen heijastuva energiakriisin, korkean inflaation ja korkojen nousun myötä. Opinnäytetyön tavoitteena oli tutkia, miten vastuullisuus huomioidaan suomalaisissa liikekiinteistörahastoissa ja mitä vastuullisuusasioita painotetaan tällä hetkellä. Opinnäytetyön viitekehyksessä käydään ensin läpi kiinteistösijoittamista eri muodoissa ja avataan erikoissijoitusrahasto tyyppisiä kiinteistörahastoja enemmän myös riski-tuottoprofiilin osalta. Seuraavaksi avataan vastuullisen sijoittamisen eri menetelmiä, motiiveja ja kriteerejä sekä niiden vaikutuksia sijoitukselle. Viimeisenä käsitellään vastuullisuuden näkyminen liikekiinteistörahastoissa, eli miten vastuullisuus tulee esiin rahaston toimissa, mitä kriteerejä on hyvä sijoittajana katsoa sekä miten vastuullisuus vaikuttaa rahaston menestykseen. Opinnäytetyö toteutettiin laadullisella tutkimusotteella ja tiedonkeruumenetelmänä käytettiin avoimia haastatteluita, joihin käytettiin sisällönanalyysia. Empiirisessä osassa tutkittiin kolmen eri suomalaisen liikekiinteistöihin sijoittavan erikoissijoitusrahaston vastuullisuuden huomioimista toiminnoissaan salkunhoitajien mielipiteiden perusteella. Tarkoitus oli selvittää, miten vastuullisuustyö näkyy rahastojen toiminnassa, mitä se vaatii ja miten se heijastuu rahaston riski-tuottoprofiiliin. Haastatteluihin kuului 12 avointa kysymystä, joihin kolmen rahaston salkunhoitajat vastasivat henkilökohtaisesti. Tutkimustulosten perusteella vastuullisuus on tärkeä osa rahaston toimintaa, eikä sitä pidä jättää huomioimatta. Vastuullisuuden huomioiminen on tuonut positiivisen vaikutuksen rahastojen riski-tuottosuhteelle, ja sen puuttumisen tai heikon tason voidaan olettaa laskevan rahaston riski-tuottosuhdetta. Erityisesti ympäristövastuu on korostunut liikekiinteistösijoittamisessa, ja energiatehokkuusratkaisujen toteuttaminen on ollut iso osa vastuullisuustyötä. Salkunhoitajat ovat pääosin vastuussa vastuullisuuden toteutumisesta rahastoissa vastuullisuusasiantuntijoiden tuella. Sijoituskohteen vastuullisuusarviointi tehdään aina kohde kohtaisesti ja vastuullisuuden huomioiminen jatkuu myös rahastojen kiinteistöjen käyttäjiin asti, jotka ovat osaltaan määrittäneet sijoituskohteen vastuullisuutta kokonaiskuvassa. Rahastot ovat varautuneet markkinatilanteen muutoksiin jo alusta alkaen suojaamalla velkojaan ja sitomalla vuokrasopimuksiaan elinkustannusindeksiin. Tämä markkinatilanne on tuonut liikekiinteistörahastoille kuitenkin osaltaan positiivisia asioita, kuten käyttäjien nousseet motivaatiot energiatehokkuusinvestointeja kohtaan ja niiden lyhentyneet takaisinmaksuajat. Korkeat korot voivat toisaalta näkyä rahaston kiinteistöjä arvostaessa hinnan alentumisena, vaikka velkavivut ovatkin suurelta osin suojattuja