Estandarización de mediciones de superficies parcelarias y su aplicación al tráfico inmobiliario

El año 2015 supuso el primer gran hito de los últimos años en la tan anhelada coordinación entre Registro de la propiedad y Catastro en España. La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (BOE, Codigo de Normativa Catastral, 2021) fue un paso adelante, o, mejor dicho, un gran salto adelante, en el afianzamiento del concepto que muchos profesionales teníamos ya en mente. Y es la certeza de que estas dos instituciones tenían que ir de la mano en la configuración de la realidad inmobiliaria en España. Sin embargo, pasados 7 años, nos encontramos que , a pesar de los esfuerzos realizados, todavía hay muchas ambigüedades y procedimientos inadecuados o poco desarrollados, y en especial, en las delimitaciones superficiales de fincas registrales y parcelas catastrales en España, ya que las distintas realidades a las que se enfrentan propietarios, técnicos , urbanistas, abogados, etc.…y las diferencias de la superficie que se acredita en dichas realidades no se ha resuelto aún de una forma satisfactoria. En nuestro caso, a los Ingenieros en Geomática y Topografía, como técnicos lideres en la función de la delimitación física real inmobiliaria, el principal problema que nos encontramos es la dificultad de cuantificar la verdadera cabida superficial de una parcela , y no precisamente por cuestiones técnicas, sino por cuestiones jurídicas, y sobre todo, uno de los grandes problemas que esta ley debe solucionar, es el de la inexistencia de una base de datos única y unificada para reflejar esa cabida superficial. Y esto es así debido, como ya hemos mencionado, a las distintas realidades que operan en el mercado inmobiliario en España, identificadas desde hace mucho tiempo por los profesionales, y que no han sido aún coordinadas de una manera efectiva, precisa e inequívoca, presentando aún muchas deficiencias técnicas, precisamente, el aspecto menos desarrollado en la ley, que se centra sobre todo en los aspectos legales y jurídicos, pero no tanto en los aspectos técnicos. Y que sin embargo son uno de los temas que generalmente generan conflictos entre los propietarios y que difícilmente tendrán solución si no se articula una verdadera coordinación técnico jurídica. Y para ello, los dos conceptos fundamentales desde una perspectiva técnica que se afrontan en la labor diaria del experto en propiedad: - ¿Cuánto mide mi parcela, y donde están los límites de esta? La respuesta a esta cuestión, sin embargo, no es solo técnica, sino que la respuesta debemos articularla desde una perspectiva tanto técnica como jurídica. Porque la respuesta a ¿Cuánto mide mi parcela?, no es del todo fácil de responder. Lo primero es que, para saber cuál es la cabida de una parcela, es decir, su medición superficial, hay que conocer sus límites. Y eso es el gran problema que nos encontramos a la hora de dimensionar superficialmente una parcela. No existen en la mayoría de los casos los límites físicos de la finca, y, aun existiendo, estos puede que no sean correctos desde un punto de vista jurídico, o que, aun siéndolos, no estén reflejados correctamente en los documentos jurídicos y sean estos los que necesiten ser modificados. La evolución de la tecnología actual permite que medir una parcela sea uno de los procedimientos más sencillos y precisos de realizar, sin embargo, nada nos garantiza que la medición, aun siendo precisa, sea adecuada y se haya realizado de forma que abarque todos los aspectos posibles y tenga en consideración todos los factores que son necesarios para conformar algo tan sencillo aparentemente sencillo, pero tan difícil de conseguir, como es saber la verdadera superficie de una parcela. Conseguirlo sería muy fácil si todos aquellos técnicos cualificados que realizan el proceso de medir, lo hicieran bajo el mismo procedimiento estandarizado que reflejara no solo los aspectos de la medición, sino los aspectos legales, jurídicos, urbanísticos, físicos y todos ellos juntos conformaran la medición superficial de la parcela o finca. Que ya veremos que no es lo mismo. Y este es el gran fallo, actualmente, de la coordinación entre Catastro y registro de la Propiedad. Se han desarrollado los procedimientos jurídicos, pero no los procedimientos técnicos, que no ha sido hasta el 2020 cuando se han publicado los primeros documentos que abordan los procesos técnicos. Vemos que no está muy avanzada la relación entre la cuestión técnica y la cuestión jurídica y, sobre todo, la tercera circunstancia que casi siempre se obvia en el procedimiento y que parece que carece de importancia, cuando es quizá el elemento más importante: La realidad física y su delimitación. Porque a lo largo de la historia, sí que hay una cuestión siempre inherente a la realidad física. Cambia. Está sujeta a muchos factores que producen cambios en su configuración. El momento en que se realiza la medición, la técnica empleada, los cambios en las cuestiones jurídicas y legales que le afectan a lo largo del tiempo, etc.… Tenerlas o no en cuenta en el momento de la medición puede hacer cambiar el resultado de esta. Y por supuesto, que no siempre la realidad física está conforme a la realidad catastral y jurídica, no hay que centrarse solamente en la unión de estos dos conceptos, pues es muy posible que una determinación de la medición superficial puede dar un resultado distinto, si realizamos la medición solamente con criterios técnicos. Porque en la propiedad inmobiliaria, lo más sencillo, es medir. Lo más complicado, que lo que refleje el resultado de la medición y la cuantificación numérica de esa medición respete todas las realidades que pueden afectar a una finca o parcela y no sea solo el mero hecho de cuantificar una superficie mediante medidas de distancias o coordenadas. ABSTRACT The year 2015 marked the first major milestone in recent years in the long-awaited coordination between the Land Registry and Cadastre in Spain. Law 13/2015, of 24 June, on the Reform of the Mortgage Law approved by Decree of 8 February 1946 and of the revised text of the Real Estate Cadastre Law, approved by Royal Legislative Decree 1/2004, of 5 March (BOE, CODE OF Cadastral Regulations, 2021) was a step forward, or rather, a great leap forward, in the consolidation of the concept that many professionals already had in mind. And that is the certainty that these two institutions had to go hand in hand in the configuration of the real estate reality in Spain. However, after 7 years, we find that, despite the efforts made, there are still many ambiguities and inadequate or poorly developed procedures, especially in the surface delimitations of registered properties and cadastral plots in Spain, since the different realities faced by owners, technicians, town planners, lawyers, etc. .... and the differences in the surface area accredited in these realities have not yet been satisfactorily resolved. In our case, as Geomatics and Topography Engineers, as leading technicians in the function of real physical delimitation of real estate, the main problem we encounter is the difficulty of quantifying the true surface area of a plot, and not precisely because of technical issues, but because of legal issues, and above all, one of the major problems that this law must solve is the lack of a single, unified database to reflect this surface area. And this is due, as we have already mentioned, to the different realities that operate in the real estate market in Spain, identified for a long time by professionals, and which have not yet been coordinated in an effective, precise and unequivocal manner, with many technical deficiencies, precisely the aspect least developed in the law, which focuses above all on the legal and juridical aspects, but not so much on the technical aspects. However, this is one of the issues that generally generates conflicts between owners and which will be difficult to resolve if there is no real technical-legal coordination. And for this, the two fundamental concepts from a technical perspective that are faced in the daily work of the property expert: - How big is my plot of land, and where are its boundaries? The answer to this question, however, is not only technical, but the answer must be articulated from both a technical and legal perspective. Because the answer to the question "How big is my plot of land" is not easy to answer. The first thing is that, in order to know the size of a plot of land, i.e. its surface measurement, it is necessary to know its boundaries. And this is the big problem we encounter when it comes to measuring the surface area of a plot. In most cases, the physical boundaries of the property do not exist, and even if they do, they may not be correct from a legal point of view, or even if they do exist, they are not correctly reflected in the legal documents and it is these that need to be modified. The evolution of current technology means that measuring a plot of land is one of the simplest and most accurate procedures to carry out, however, there is no guarantee that the measurement, although accurate, is adequate and has been carried out in a way that covers all possible aspects and takes into consideration all the factors that are necessary to achieve something as simple, apparently simple, but so difficult to achieve, as knowing the true surface area of a plot of land. Achieving this would be very easy if all those qualified technicians who carry out the measuring process did so under the same standardised procedure that reflected not only the aspects of the measurement, but also the legal, juridical, urbanistic and physical aspects, and all of them together would make up the surface measurement of the plot or property. Which, as we will see, is not the same thing. And this is the great failure, at present, of the coordination between Cadastre and Land Registry. The legal procedures have been developed, but not the technical procedures, and it was not until 2020 that the first documents dealing with the technical processes were published. We see that the relationship between the technical issue and the legal issue is not very advanced and, above all, the third circumstance that is almost always ignored in the procedure and that seems to be unimportant, when it is perhaps the most important element: the physical reality and its delimitation. Because throughout history, there is a question that is always inherent to physical reality. It changes. It is subject to many factors that produce changes in its configuration. The time at which the measurement is taken, the technique used, changes in legal and juridical issues that affect it over time, etc. ..... Taking them into account or not at the time of the measurement can change the result of the measurement. And of course, the physical reality is not always in accordance with the cadastral and legal reality, it is not necessary to focus only on the union of these two concepts, as it is very possible that a determination of the surface measurement can give a different result, if we carry out the measurement only with technical criteria. Because in real estate, the simplest thing is to measure. The most complicated thing is that the result of the measurement and the numerical quantification of that measurement respects all the realities that can affect a property or plot of land and is not just the mere fact of quantifying a surface area by measuring distances or coordinates