Property formation in urban redevelopment outside of Oslo : a case study of Kulås Hage in Sarpsborg and Vestsiden Fjeldberg in Fredrikstad

Temaet for denne oppgaven er eiendomsdannelse i bytransformasjon utenfor Oslo. Eiendomsdannelse i denne sammenhengen forstås som aktiviteter og gjøremål som iverksettes for å endre eier, eiendoms- og rettighetsstrukturer for å etablere nye strukturer tilpasset den fremtidige bruken av arealene. Eiendomsdannelse i bytransformasjon har andre utfordringer enn eiendomsdannelse som baserer seg på konsolidering eller ekspansjon av arealer. Dette skyldes de fysisk-institusjonelle strukturene i byene. Transformasjonsprosjekter baserer seg på gjenbruk av arealer i eksisterende bebygde områder, og i denne oppgaven fokuseres det på transformasjonsprosjekter i form av bolig- og næringsprosjekter. Eiendomsdannelsen i de utvalgte casene har benyttet seg av kommunale myndigheter og kommunal oppmålingsvirksomhet, som benevnes som «det kommunale brukerregimet». Oppgaven tar for seg hvordan de institusjonelle rammene i «det kommunale brukerregimet» påvirker transaksjoner og transaksjonskostnader ved eiendomsdannelse. For å belyse dette har jeg valgt en case fra Sarpsborg kommune, og en case fra Fredrikstad kommune. Oppgaven har nær tilknytning til avhandlingen Eiendomsdannelse i bytransformasjon 2014 av Eivind Hasseldokk Ramsjord og betraktningsperspektivet han utarbeidet. Problemstillingene i studien tar for seg hvordan eiendomsutviklere forholder seg til de overordnede privat- og offentligrettslige forutsetningene for gjennomføring av eiendomsdannelse i bytransformasjon. For å besvare dette benytter jeg den analytiske modellen Eivind Ramsjord utviklet i sin avhandling. For å innhente data har jeg benyttet meg av intervjuer og dokumentundersøkelser. Dokumentundersøkelsene ga konkrete datoer for gjøremål i eiendomsdannelsen, mens intervjuene ga utfyllende beskrivelse av gjøremålene. Intervjuene har også bidratt til å fremheve de uformelle institusjonene som har påvirket eiendomsdannelsen. Funnene i studien indikerer at eiendomsutviklerne i de to transformasjonsprosjektene delvis endret de privat- og offentligrettslige forutsetningene gjennom transaksjoner og transaksjonskostnader for å gjennomføre eiendomsdannelsen. Ved bruk av modellen har studien indentifisert transaksjoner og transaksjonskostnader forankret i formelle og uformelle institusjoner i reguleringsregimet. Funnene indikerer også at Ramsjords modell egner seg til å forstå eiendomsdannelse for de utvalgte casene i Sarpsborg og Fredrikstad, samt at eiendomsdannelsen var i tråd med modellen.The theme for this thesis is property formation in urban redevelopment outside of Oslo. Property formation, in this context, is understood as an activity and task that is implemented to change the property-, ownership and rights structures to establish new ones adapted for the future use of the areas. Property formation in urban redevelopment has other challenges than transformation that are based on consolidation or expansion of areas. This is due to the physical-institutional structures in the cities. Transformation projects are based on the reuse of areas in existing built-up areas and this thesis focuses on transformation projects in the form of residential and commercial projects. The property formation in the selected cases uses municipal authorities and municipal surveying activities, which are referred to as “the Municipal Cadastral user rights regime”. The thesis deals with how the institutional framework in “the Municipal Cadastral user rights regime” affects transactions and transaction costs in connection with property formation. To shed light on this, I have chosen a case from Sarpsborg municipality, and another from Fredrikstad municipality. The thesis is closely related to the dissertation titled Property Formation in Urban redevelopment by Eivind Hasseldokk Ramsjord and the perspective he prepared. The issues in this study address how property developers relate to the overall private and public law preconditions for carrying out property formation in urban transformation. To help me answer this, I use the analytical model Eivind Hasseldokk Ramsjord developed. To obtain data, I have used interviews and document surveys. The document surveys provided specific dates for the transactions in the property formation, while the interviews provided a comprehensive description of the transaction and transaction costs. The interviews also helped highlight the informal institutions that have influenced property formation. The findings in this thesis indicate that the property developers in the two transformation projects partially changed the private and public law preconditions through transactions and transaction costs to carry out the property formation. Using the analytical model, the study has identified transactions and transaction costs anchored in formal and informal institutions in the regulatory regime. The results also reveal that Ramsjord's model is suitable for understanding property formation for the selected cases in Sarpsborg and Fredrikstad, and that the property formation was in line with the model.M-EI