Sekundærboligkjøp i Oslo: Begrunnelse og effekt av særkravet til egenkapital

I 2017 innførte finansdepartementet et særegent krav til egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo. Begrunnelsen for kravet var at sekundærboligkjøpere kan drive opp prisene, og gjøre det vanskeligere for unge og førstegangskjøpere å etablere seg i boligmarkedet. Et høyere egenkapitalkrav var ment å redusere spekulasjon, og på den måten dempe presset i budrundene. I denne oppgaven går jeg nærmere inn på begrunnelsen for, og effekten av, det innskjerpede kravet. Første del av oppgaven er viet til påstanden om at sekundærboligkjøpere kan drive opp prisene, og på den måten ekskludere andre kjøpegrupper fra boligmarkedet. Med data om tinglyste boligtransaksjoner og eiendomsforhold, samt inntektsstatistikk på individnivå, lager jeg et omfattende datasett med alle tinglyste boligtransaksjoner i Oslo i perioden 2012 til 2019. Med den informasjonen ser jeg på omfanget sekundærboligkjøpere, og hvilke områder de søker mot. Jeg finner sekundærboligkjøpene konsentreres i sentrumsområdene, og at det er grunn til å tro at de presser prisene opp og ekskluder andre kjøpegrupper Jeg finner også at husholdninger i etableringsfasen sannsynligvis rammes hardest. I andre del av oppgaven tar jeg for meg hvordan innskjerpingen i egenkapitalkravet påvirker sekundærboligkjøpere. Jeg anvender moderne porteføljeteori på boligkjøp, og lager en enkel modell der jeg viser at et krav til egenkapital har ulik påvirkning på beslutningen om å kjøpe primær- og sekundærbolig. Forskjellen innebærer at den optimale belåningsgraden ved kjøp av sekundærbolig, er lavere enn ved kjøp av primærbolig. Implikasjonen av det resultat, er at et egenkapitalkrav vil virke svakere på sekundærbolig- enn primærboligkjøp. I lys av modellresultatet, bruker jeg data fra inntektsstatistikken til å undersøke sekundærboligkjøpernes belåningsgrad før og etter innskjerpingen i egenkapitalkravet. Mine funn tyder på at innskjerpingen i liten grad har påvirket sekundærboligkjøpere, og at det derfor er et lite effektivt virkemiddel for å redusere antallet sekundærboligkjøp. Avslutningsvis kommer jeg med noen betraktninger på alternative virkemiddel en kan bruke, dersom målet er å redusere antallet sekundærboligkjøp