Analisis Risiko Keterlambatan Proyek Pembangunan Apartemen Menara Swasana Nuansa Pondok Kelapa Jakarta Timur

Kegiatan konstruksi merupakan suatu sektor yang memiliki pekerjaan fluktuatif yang cenderung bahkan sangat rentan terhadap risiko. Risiko tersebut dapat menyebakan pengaruh terhadap produktifitas, mutu atau kualitas pekerjaan bahkan sampai biaya dalam suatu pengerjaan proyek. Risiko tidak dapat dihilangkan, tetapi dapat diminimalisir atau dimitigasi atau dapat ditransfer dari satu bagian ke bagian yang lain. Bila suatu risiko terjadi, akan berdampak terhadap kinerja proyek secara keseluruhan sehingga dapat mengalami keterlambatan yang tidak sesuai dengan perencanaan. Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi proses bisnis kegiatan proyek konstruksi, menentukan besarnya risiko dalam tiap tahapan proses suatu proyek konstruksi dan bagaimana memitigasi kegiatan proyek konstruksi. Penelitian ini dilaksanakan di proyek pembangunan Apartemen Menara Swasana Nuansa Pondok Kelapa yang beralamat di Hj. Naman RT 02 RW 02 Pondok Kelapa, Kecamatan Duren Sawit Jakarta Timur. Beberapa risiko dengan kategori sangat tinggi yang menjadi indikasi penyebab keterlambatan proyek pembangunan Apartemen Menara Swasana Nuansa Pondok Kelapa yaitu: (1) Risiko lingkungan dengan hasil risiko (peluang x dampak) yaitu 22,5. Mitigasi peluang: mengurus AMDAL, melakukan koordinasi dan kesepakatan dengan lingkungan terkait pembangunan proyek, memasang proteksi, menyesuaikan jam kerja sesuai aktifitas lingkungan dan meminimalisir kebisingan proyek. Mitigasi dampak: melakukan pekerjaan lain yang tidak mengganggu lingkungan sembari melakukan penyelesaian terkait masalah lingkungan, membuat berita acara yang ditujukan kepada MK atau Owner terkait adanya kendala atau keterlambatan pekerjaan yang disebabkan lingkungan. (2) Keterlambatan pengiriman material dari supplier dengan hasil risiko (peluang x dampak) yaitu 19,5. Mitigasi peluang: membuat monitoring keperluan material, membuat schedule material onsite dan membuat pengajuan permintaan material lebih awal. Mitigasi dampak: mengerjakan pekerjaan lain yang material masih tersedia, mencari supplier lain yang pengiriman material lebih cepat, melakukamn konversi material yang tidak mengurangi mutu pekerjaan. (3) Approval yang lama dari kantor pusat dengan hasil risiko (peluang x dampak) yaitu 17,5. Mitigasi peluang: mengajukan lebih awal berkas atau data yang ingin di approve untuk mengantisipasi keterlambatan dari kantor pusat, membuat kesepakatan dengan tim kantor pusat untuk rentang mulai pengajuan sampai proses approve. Mitigasi dampak: memastikan Schedule approval material yang diperlukan untuk proyek sudah dibuat. (4) Keterlambatan pembayaran dari owner dengan hasil risiko (peluang x dampak) yaitu 15,8. Mitigasi peluang: melengkapi data-data legal terkait persetujuan pembayaran, membuat monitoring pembayaran progres secara rutin sesuai dengan syarat pembayaran yang tercantum dalam SPK, menyelesaikan pekerjaan lapangan tepat waktu supaya progress bisa segera dibayarkan, tetap mengajukan dan melengkapi berkas pengajuan pembayaran progress, membuat dana cadangan proyek untuk mengantisipasi apabila ada keterlambatan pembayaran. Mitigasi dampak: memastikan kesepakatan perjanjian tidak memberatkan untuk pihak kontraktor, memastikan pengajuan `pembayaran sudah sesuai dengan realita pekerjaan dilapangan, mengajukan pinjaman ke HOmenunggu pembayaran dari Owner. Kata Kunci : Proyek Konstruksi, Keterlambatan, Mitigasi Risiko, Pembangunan Apartemen./ Construction activity is a sector that has fluctuating jobs that tend to be very vulnerable to risk. These risks can have an effect on productivity, quality or quality of work and even costs in project work. Risk cannot be eliminated, but can be minimized or mitigated can be transferred from one part to another. If a risk occurs, it will have an impact on the overall project performance so that it can be experience delays that are not in accordance with the plan. The purposes of this research to identify the business processes of construction project activities, determine the magnitude of the risk in each stage of the process of a construction project actifities. This research was carried out at the Apartemen Menara Swasana Nuansa Pondok Kelapa construction project which is located at Hj. Naman RT 02 RW 02 Pondok Kelapa, Duren Sawit District, East Jakarta. Several risks with a very high category are an indication of the delay in the construction project of the Apartemen Menara Swasana Nuansa Pondok Kelapa, namely: (1) Environmental risk with a risk result (opportunity X impact) which is 22,5. Mitigation of opportunities: administering AMDAL, coordinating and agreeing with environment related to project development, installing protectin, adjusting working hours according to environmental activities and minimizing project noise. Impact mitigation: Doing other work that doesn’t disturb the environment while solving environmental problems, making a report addressed to the Constitutional Court or the Owner regarding any obstacles or delays in work caused by the environment. (2) Delay in material delivery from supplier with risk result (opportunity X impact) which is 19,5. Mitigation of opportunities: monitoring material requirements, making onsite material schedules and making early submission of material request. Impact mitigation: doing other work where materials are still available, looking for other suppliers with faster material delivery, converting materials that do not reduce the quality of work. (3) The old approval from the head office with the result of risk (opportunity X impact) is 17,5. Mitigation of opportunities: submitting the file or data that you want to approve early to anticipate delays from the head office, making the agreement with the head office team for benefits ranging from submission to the approval process. Impact mitigation: ensure that the schedule for approval of materials required for the project has been made (4) Late payment from owner with risk result (opportunity X impact) which is 15,8. Mitigation of opportunities: completing legal data related to payments approvals, monitoring progress payments on a regular basics in accordance with the payment terms listed in the SPK, completing field work on time so that the progress can be paid immediately, keeping up and completing the progress payment submission file, creating project reserve funds to anticipate if there is a delay in payment. Impact mitigation: ensuring that the agreement is not burdensome for the contractor, ensuring that the payment submission is in accordance with the reality of the work in the field, applying for a loan to head office waiting for payment from the Owner. Keywords: Construction Project, Delays, Risk Mitigation, Apartment Developmen