Perequazione, compensazione e incentivi per un progetto di citt\ue0

Nella parte introduttiva il saggio richiama i contenuti di recenti pronunciamenti della giustizia amministrativa - in primo luogo quelli sul Piano regolatore di Roma - in merito alla perequazione urbanistica ed ai vari istituti, ad essa connessi, introdotti negli ultimi anni da diverse leggi regionali e sempre pi\uf9 diffusi nelle pratiche di pianificazione locale. Sono quindi affrontati alcuni nodi tecnici del dibattito in materia, integrando l\u2019aspetto economico-estimativo in quelli urbanistici e giuridici. L\u2019equa distribuzione dei benefici e degli oneri fra i proprietari di beni immobili interessati dalle scelte di sviluppo compiute dalla collettivit\ue0 attraverso il Piano urbanistico costituisce un primo tema di approfondimento. Delle modalit\ue0 tecniche con cui l\u2019equit\ue0, sotto il duplice profilo dei benefici e degli oneri, viene perseguita nelle esperienze di pianificazione pi\uf9 evolute, sono discusse le certezze ed il rischi. In tale contesto, oggetto di particolare attenzione \ue8 il trasferimento dei \u201cdiritti edificatori\u201d operato senza ricorrere all\u2019istituto del comparto edificatorio; \ue8 questa una modalit\ue0 operativa che spesso si rende necessaria per realizzare progetti urbani qualificati sotto il profilo ambientale, quali ad esempio i parchi fluviali e le cinture verdi, ma la cui attuazione risulta molto complessa e problematica. Poich\ue9 i pi\uf9 recenti orientamenti del legislatore nazionale e regionale tendono ad influenzare l\u2019iniziativa degli operatori privati attraverso l\u2019attribuzione di \u201cdiritti edificatori\u201d sotto forma di compensazione ai sacrifici loro richiesti o di incentivi all\u2019effettuazione di interventi diversamente non convenienti, sono esaminate le modalit\ue0 secondo cui i \u201cdiritti edificatori\u201d cos\uec generati possono integrarsi con quelli originati dalla perequazione urbanistica. La diffusione della perequazione e dei nuovi istituti ad essa connessa richiede una ridefinizione dei rapporti tra \u201cpiano\u201d e \u201cmercato\u201d: questi devono ricomporsi in un consapevole equilibrio, evitando che il secondo, grazie a spregiudicate interpretazioni in merito alla generazione e al trasferimento dei \u201cdiritti edificatori\u201d, travolga il primo provocando effetti perversi nell\u2019organizzazione delle citt\ue0 e nel mercato immobiliare